Contrato de alquiler con opción a compra: qué es, cómo funciona, ventajas y modelos

contrato de alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra (o alquiler con derecho a compra) es una opción muy interesante en la actualidad, debido principalmente a una estabilización de los precios de las viviendas, el ahorro que supone para todos aquellos que tratan esta opción como una inversión a largo plazo y por las numerosas ventajas y beneficios que se obtienen.

Cada vez son más las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler, que incluye, la compra y el arrendamiento de un inmueble. Se podría decir que es vivir de alquiler mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.

El tipo de contrato en el que se ampara la opción del alquiler con opción a compra es lo que se conoce como contrato mixto (o doble), formado por dos subcontratos. Uno sería el de alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado y el otro sería el contrato con la opción a compra del mismo.

¿Sabes lo que es un contrato de arrendamiento? Te recomendamos la lectura del artículo de información sobre los contratos de arrendamiento o el contrato de arras, en los cuáles explicamos que tipo de contratos son, cuando utilizarlos, ventajas y desventajas, etc.

◾ ¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra funciona prácticamente como un contrato de alquiler normal, pero como decíamos antes, el contrato de arrendamiento a su vez incluye dos subcontratos.
Mientras que uno de ellos es básicamente un contrato de alquiler al uso, con todos los acuerdos de arrendamiento, el otro es el que estipula todo lo relacionado con la opción a compra, es decir, los plazos para ejercerla, el acuerdo, el porcentaje de descuento que se hará en caso de pasar a compra, el precio de venta en el momento de firmar el contrato y todo lo relacionado con el seguro adquirido.

De manera que podríamos decir que el alquiler con opción a compra es, como su nombre lo indica, una opción de adquirir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble que en un primer momento será solamente arrendado.

◾ Beneficios del alquiler con derecho a compra

Como todo tipo de contrato que alberga más de una opción, el alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas y sus desventajas. Sabiendo lo que es, es necesario conocer cuáles son los beneficios y desventajas. Entre los beneficios del alquiler con derecho a compra podríamos enumerar los siguientes:

  • Los gastos de alquiler, que en cualquier caso también estaríamos pagando si no tuviésemos la opción a compra, se van acumulando a nuestro favor. En este sentido una de las ventajas de este tipo de contrato es que estaríamos “ahorrando” el dinero del alquiler al mismo tiempo que hacemos uso de la vivienda, o bien pagando en cuotas por el precio del alquiler, un inmueble que con el tiempo podría ser de nuestra propiedad.
  • El precio final de la vivienda es cada vez más bajo, ya que estaremos pagando la cuota de alquiler, y en caso de que busquemos completar la compra definitiva (se puede hacer en cualquier momento), la hipoteca o préstamo para la adquisición del inmueble será mucho más reducido. Algo impensable, por ejemplo, en el caso de un préstamo hipotecario completo.
  • En este sentido, como ya estamos pagando la casa en la que estamos viviendo, es mucho más sencillo demostrar la solvencia a la hora de pedir un préstamo ante una entidad bancaria.
  • Al estar alquilando la vivienda y al mismo tiempo tener el contrato de la opción y compra de la misma, estaremos siempre en una posición de ventaja a la hora de comprar este inmueble, en caso de que el propietario decida finalmente ponerla a la venta.
  • Si suben los precios de las viviendas, al estar estipulado previamente en el acuerdo, el precio se mantendrá congelado en relación a los precios del mercado inmobiliario del momento de la firma del contrato.
  • Un beneficio del propietario es que se asegura durante todos los meses el pago de la renta por arrendamiento, si se diera el caso de que el inquilino no pagara, la opción de compra desaparecería.

A primeras parece una opción muy interesante. Más aún teniendo en cuenta la situación actual y la imposibilidad para una persona con un sueldo medio de adquirir una vivienda. Esto último sobre todo debido a que los precios de venta dentro del mercado inmobiliario son muy elevados.

◾ Factores y condiciones a tener en cuenta en este contrato

Este tipo de contratos conlleva también unas condiciones, factores y desventajas a tener en cuenta. Remarcamos las siguientes:

  • El precio de compraventa será el mismo del momento de establecer el contrato. Por lo tanto si el valor de las viviendas bajan, se mantendrá el precio y se estará pagando una suma más elevada que la del mercado inmobiliario del momento. También puede ser un beneficio, en el caso de que suban los precios.
  • Aunque no siempre es obligado, el propietario puede establecer una prima inicial por el derecho que ofrece para la opción a compra. En el caso de que el inquilino no ejerza el derecho a compra, se perderá la prima y las cuotas pagadas.
  • En el caso de que el contrato de alquiler se prorrogue, se perderá el derecho a compra que se establece inicialmente. Ya que, son 2 contratos distintos.
  • Durante el tiempo que dure el contrato, una obligación del propietario es que debe mantener el contrato sin alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.
  • El inquilino que haya firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, tiene la exclusividad para la compra de la vivienda.
  • El precio establecido en el contrato no se puede modificar ni por el propietario, ni por el inquilino. Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede variar (en función del IPC).
  • Si el inquilino arrendatario se retrasa en el pago del alquiler por un tiempo superior a 2 meses, se perderá el derecho a compra del contrato de alquiler.

◾ ¿Y cómo funciona este contrato en temas fiscales?

En cuanto a los temas fiscales, el alquiler con opción a compra está sujeto a:

En el caso de que se haga el pago de la prima inicial establecida por el propietario, este deberá declararlo. Pero el inquilino no podrá desgravarse el pago.

Sin embargo, si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario deberá declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.

Por otra parte hay que saber que tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden deducir del IRPF, en concepto de adquisición de compra habitual.

◾ Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos.

En estos se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Aunque existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra, básicamente incluyen lo siguiente:

  • Datos del arrendatario.
  • Datos del arrendador o propietario.
  • Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
  • Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
  • Objeto, destino y uso del arrendamiento.
  • Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
  • La renta convenida.
  • La fianza, seguro y garantía.
  • Gastos.
  • Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
  • Otros asuntos (prohibiciones, etc.)
  • Firma de ambas partes.

Aunque no es obligatorio, una vez el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, el contrato podrá inscribirse en el registro de propiedades.

◾ Modelo de contrato de alquiler con opción a compra

Hemos recopilado uno de los modelos de contrato de alquiler con opción a compra, más utilizados en la actualidad. Actualizado y completo, con la firma,  leyes y puntos que afectan a ambas partes. A continuación lo puedes descargar con posibilidad de edición.

📑 MODELO CONTRATO PDF

 

¡IMPORTANTE! Como siempre recomendamos, que si tienes alguna duda, solicites la ayuda de un abogado que te asesore para estos temas. Te ahorrará dinero, problemas y dolores de cabeza.
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