El contrato de arrendamiento o alquiler

contrato de alquiler

El contrato de arrendamiento o alquiler se crea con la finalidad de reflejar todos los términos establecidos por las personas que firman el acuerdo, que son el arrendador y arrendatario.

¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento también conocido como contrato de alquiler, es un documento en el que el arrendador y arrendatario formalizan un acuerdo, en el que se cede la utilización y el disfrute de un inmueble por un determinado periodo de tiempo y a cambio de un pago. Como sucede con cualquier otro tipo de contrato, el contrato de arrendamiento debe incluir un conjunto de características y condiciones que ambas partes deben tener en cuenta al momento de formalizarlo.

¿Qué incluye el contrato de arrendamiento?

Lo que debe incluir un contrato de arrendamiento o alquiler:

  • Debe incluir todos los datos personales tanto del arrendador, así como del arrendatario.
  • También debe especificar la identificación del inmueble que se arrienda.
  • Duración del arrendamiento.
  • La renta o el pago inicial del contrato.
  • Las diferentes cláusulas específicas que los involucrados hayan acordado.

Duración del contrato de arrendamiento

La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes. Sin embargo hay diferencias entre un contrato de duración inferior a 5 años, plazo indeterminado, plazo superior a 5 años.

Cuando se trate de un contrato de duración inferior a 5 años podrá prorrogarse anualmente hasta alcanzar los 5 años, pudiendo cancelar la prórroga en cualquier momento únicamente avisando con un mes de antelación al arrendador.

Puede darse una excepción, en el caso de que el arrendador necesite la vivienda para utilizarla él mismo, se puede cancelar la vivienda arrendada antes de que transcurran los 5 años. Para que se cumpla esta excepción debe ser cierta la necesidad y haberse tipificado en el contrato de arrendamiento realizado por ambas partes (apareciendo de forma expresa). El arrendador deberá ocupar la vivienda en el plazo máximo de 3 meses desde la cancelación del contrato.

En los contratos con un plazo indeterminado se considerarán de 1 año, aplicándose la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez se alcancen los 5 años y no haya habido voluntad de cancelar el contrato, por ninguna de las partes, se podrá prorrogar hasta un máximo de 3 años.

En los contratos que se establezca una duración superior a 5 años, el arrendatario sólo podrá extinguir el contrato cuando haya cumplido un mínimo de 5 años y comunique un aviso con 2 meses de antelación.

¿Qué sucede con los gastos del arrendamiento?

Generalmente todos los gastos suelen ser responsabilidad del arrendador, no obstante, los involucrados pueden llegar a un acuerdo respecto a los gastos para el mantenimiento del objeto de arriendo, los tributos, los servicios, las cargas, etc.

Cualquiera que sea el caso, es fundamental que todo ello se haga constar por escrito en el contrato de arrendamiento y además que se especifique la cantidad anual de los gastos.

Igualmente no hay que perder de vista que durante los cinco primeros años de arrendamiento, la cantidad que el arrendatario tiene que pagar por concepto de gastos generales, podrá incrementarse cada año. A pesar de que este incremento anual no puede estar por encima al doble de aquella cantidad en que pueda aumentarse el pago con el IPC incluido.

Si se trata de gastos que tienen que ver con servicios individuales, entonces es necesario individualizarse a través de aparatos medidores y todo ello será responsabilidad del arrendatario. Ya sea que se trate de gastos generales o gastos individuales, ambos tienen que acreditarse a través de su correspondiente recibo de pago que facilita el arrendador.

Fianza y garantías en el contrato de alquiler

En el contrato de alquiler o arrendamiento se puede establecer una fianza que por ley (española) podrá ser equivalente a la renta de una mensualidad. Además de la fianza, ambas partes podrán pactar otras garantías como son avales, hipotecas, seguros u otras que crean convenientes. Estas garantías se pueden solicitar tanto por el arrendador como el arrendatario (con el fin de que cumpla lo establecido en el contrato de alquiler).

La fianza no aumentará en los 5 primeros años. Una vez se superen y  el contrato se prorrogue, el arrendador podrá exigir una fianza superior.

El arrendador deberá dar la fianza al institución oficial que corresponda hasta la extinción del contrato. El dinero irá destinado para determinadas ayudas sociales, entre ellas las viviendas de carácter social. Cuando el contrato se finalice la institución lo devuelve a las partes.

Suspensión del contrato de arrendamiento

La suspensión paraliza temporalmente el plazo del contrato y el pago de la renta. Esto sucede cuando se da alguno de los siguientes casos:

  • Obras en la vivienda que no permita vivir, son autorizadas por la autoridad competente.
  • Obras de conservación, realizadas por parte del propietario.

Desistimiento del contrato de arrendamiento

Cuando una de las partes decide no continuar y poner fin a las obligaciones establecidas en el contrato de alquiler, se dice que hay un desistimiento de contrato.

Si el contrato fuera de duración superior a los 5 años: el arrendatario deberá haber cumplido al menos 5 años de alquiler y notificarlo al arrendador con 2 meses de antelación.

Si el contrato fuera de duración inferior a 5 años: por defecto la ley no establece nada para esta situación. Sin embargo podrá darse el caso de que apareciera la indemnización del arrendatario hacia el arrendador por haber resuelto el contrato con antelación. El por ello, que se suele establecer una indemnización en el contrato por si hubiera este tipo de desistimiento.

Incumplimiento del contrato de arrendamiento.

Cuando las obligaciones del arrendatario no se cumplen, surge lo que se conoce como incumplimiento de contrato de arrendamiento, lo cual le da derecho al arrendador, a reclamar el cumplimiento o en su caso resolverle contrato.

Casos de incumplimiento y resolución de contrato por el arrendatario:

  • Daños causados en la vivienda.
  • Realizar obras no comunicadas ni consentidas por el arrendador.
  • Falta de pago de la renta, fianza u otras.
  • Realizar un subarriendo a otra persona.
  • Provocar actividades molestas, peligrosas, ilícitas u otras que alteren la convivencia.

Casos de incumplimiento y resolución de contrato por el arrendador:

  • No realizar las reparaciones pertinentes y necesarias que se requieran.
  • Provocar cualquier tipo de molestias a los arrendados.
  • No cumplir con alguna de las obligaciones descritas en el contrato.

¿Qué pasa cuando no se realiza el pago de la renta?

Si el arrendatario debe un solo pago del alquiler, el arrendador puede hablar con él para que liquide ese pago, sin embargo, en términos jurídicos se trata de un impago desde el día siguiente al plazo establecido para el pago del alquiler. En dicho caso se puede hacer una reclamación extrajudicial y se recomienda agotar todas las instancias amigables antes de recurrir al desahucio por impago de la renta.

En caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, entonces se puede hacer una reclamación por escrito, en este caso mediante burofax, que es un tipo de documento en el que se comunica la situación. Cuando ya se han agotado todas las instancias, lo que sigue es hacer una reclamación judicial.

Este es un proceso que dura mucho tiempo y con frecuencia es muy costoso ya que se requiere de abogados y procuradores. En dicha demanda es común que se pida el desahucio y el monto que el arrendatario debe de alquiler.

La demanda es presentada ante el tribunal del lugar en el que se encuentra el objeto de arriendo, por el abogado que se contrate y es el procurador quien se encarga de presentarla.

Información extraída del código civil del boletín oficial del estado (España)

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