Treinta y dos familias que compraban un piso sobre plano fueron ingresando sus pagos en una cuenta de CaixaBank abierta por la promotora Grupo 21, confiando en que ese dinero esperaba a que naciera la vivienda. El piso nunca llegó a levantarse: la promotora no inició ni una de las obras, y el banco dejó mover esos fondos sin la cuenta especial, el aval ni el seguro que debían protegerlos. Un juzgado obliga ahora a CaixaBank a devolver 347.750 euros, más los intereses legales desde el día de cada pago.
El despacho El Defensor de tu Vivienda, que llevó la demanda por los 32 afectados, hizo público el fallo el 29 de septiembre. Los compradores habían firmado con Grupo 21 y fueron entregando el dinero a plazos, a medida que, en teoría, avanzaba una construcción que nunca llegó a empezar, siempre a una cuenta que la promotora tenía abierta en la misma entidad.
El dinero entraba sin ninguna red
Comprar una vivienda sobre plano no funciona como una compraventa normal. El precio no se paga de una vez contra la entrega de las llaves: se entrega por adelantado, en varios pagos, mientras la vivienda todavía no existe. No es la señal de un contrato de arras, que se paga una sola vez para reservar un piso que ya está construido. En una promoción sobre plano el dinero se va entregando según el calendario que marca el contrato con la promotora, y tiene que quedar protegido hasta que la vivienda se entregue.
Esa protección existe porque, cuando una promotora no construye o quiebra a mitad de obra, el dinero de los compradores puede quedar atrapado sin ninguna vía sencilla de recuperarlo. Para evitarlo, la normativa obliga a ingresar los pagos en una cuenta especial, en la que solo puede entrar dinero de compradores, o a garantizar cada cantidad con un aval o un seguro que la devuelva si la vivienda no llega a construirse.
El aval y el seguro cubren el mismo riesgo de dos formas distintas. En el aval, otro banco se obliga a devolver el dinero si la promotora no cumple. En el seguro, lo hace una aseguradora a cambio de una prima que paga la propia promotora. Lo que no puede pasar es lo que pasó aquí: que el dinero se mueva libremente, sin ninguna de las dos garantías detrás.
El juzgado da por probado que CaixaBank permitió la libre disposición y transferencia de ese dinero sin exigir ninguna de las dos cosas, a pesar de que sabía, o debía saber, que esos ingresos venían de compradores de una vivienda sobre plano. El banco no era un actor pasivo en la operación: era quien controlaba la cuenta donde entraba el dinero, y quien podía haber exigido esas garantías antes de dejarlo mover.
Para el abogado de los afectados, "cuando los bancos reciben dinero de compradores de vivienda, tienen la obligación de controlar y proteger esos fondos".
"Las entidades financieras no pueden actuar como meros intermediarios pasivos."
Pablo Sevillano, abogado de El Defensor de tu Vivienda
Una promotora sin nada que construir
A Grupo 21 le faltaba lo básico para construir: ninguna estructura real detrás de las promociones que vendía. El juzgado da por probado que la promotora no llegó a iniciar ninguna de las promociones por las que había cobrado, y que tampoco cumplió su propia obligación de garantizar las cantidades que recibía. No había nada que mostrarles a los compradores, solo el compromiso de que algún día habría un piso. A los 32 compradores solo les quedó un contrato firmado y los recibos de lo que habían ido pagando.
El giro está en quién paga ahora. La promotora es quien incumplió, pero es CaixaBank quien tiene que devolver el dinero: el banco dejó pasar los pagos sin exigir las garantías que la normativa reserva para este tipo de operaciones, y esa omisión lo hace responsable frente a los 32 afectados, al margen de lo que termine pasando con Grupo 21 y con sus deudas. Para los compradores, eso significa no tener que perseguir a una promotora sin bienes que embargar, sino reclamar a un banco con capacidad de pago inmediata.
Son 347.750 euros entre 32 familias, algo más de 10.800 euros de media por cada una.
Lo que dice el juzgado de Valencia
El fallo es del Juzgado de Primera Instancia 5 de Valencia. Condena a CaixaBank a reingresar el dinero de cada comprador, con los intereses legales que corren desde el día de cada pago, no desde la fecha de la sentencia: cuanto antes entregó su dinero cada familia, más intereses se han acumulado desde entonces. La condena cubre a los 32 compradores que forman parte de la demanda, cada uno por lo que entregó.
Pedir la garantía antes de firmar, no después
Quien compra una vivienda sobre plano puede pedir el aval o el seguro antes de pagar nada. También conviene pedir el número de la cuenta especial donde debe entrar el dinero, y el documento que acredite esa garantía por escrito, no solo de palabra del comercial o de la promotora. Un correo o un mensaje no bastan: lo que vale es el documento del aval o de la póliza del seguro, con el nombre de la promoción. Si el vendedor no lo entrega, ese pago queda sin la protección que la normativa da por hecha, pase lo que pase con la obra. Lo mismo vale si lo que se firma antes es un contrato de reserva de vivienda en lugar de una compraventa: la garantía se pide igual, antes de que entre el primer euro. Guardar esos recibos y el contrato firmado también sirve de prueba si hace falta reclamar más adelante.
Si ya pagaste sin esa garantía: el banco que recibió el dinero sin exigir la cuenta especial, el aval o el seguro responde igual que CaixaBank en este caso, y el derecho a reclamar el dinero con los intereses legales corre desde la fecha de cada pago, no desde que el comprador se entera de que la obra no avanza.
Treinta y dos familias tardaron meses en saber si iban a recuperar lo que pagaron por un piso que nunca llegó a existir. Ahora tienen una sentencia que dice que sí, y 347.750 euros de vuelta, con los intereses que se han ido acumulando desde el primer ingreso. El piso sigue sin existir, pero el dinero, esta vez, vuelve a su sitio.
