La Audiencia Provincial de Madrid ha ordenado a unos inquilinos que dejen la casa que tenían alquilada con opción a compra y que querían comprar por 310.000 euros, después de haber gastado 40.000 euros en reformarla. Debían 65.730,84 euros de rentas y cuotas de comunidad, y uno de los dueños, jubilado y divorciado, necesita la vivienda para vivir en ella.
Los inquilinos firmaron el contrato en 2017 y en octubre de 2022 comunicaron por escrito a los caseros que querían ejercer la opción. Un juzgado de Madrid les dio la razón, pero la Audiencia ha revocado esa decisión: quien no está al corriente del alquiler no puede exigir que le vendan la casa.
Una compra que esperaba al Registro de la Propiedad
El contrato tenía una particularidad desde el primer día. Los caseros todavía no figuraban como propietarios en el Registro, así que las dos partes pactaron que los inquilinos dispondrían de seis meses para comprar a partir del momento en que la casa quedara inscrita a nombre de los dueños.
En este tipo de contrato, el inquilino paga su renta cada mes y, además, se reserva el derecho a comprar la vivienda por un precio cerrado de antemano. Aquí ese precio quedó fijado en 310.000 euros, y la opción dependía de un trámite que no estaba en manos de los inquilinos: la inscripción.
Esa inscripción no llegó nunca. En 2021 una sentencia confirmó que los caseros eran los dueños, y aun así no la inscribieron. Los inquilinos no esperaron más: en octubre de 2022 enviaron varios burofax para dejar constancia de que querían comprar.
No hubo acuerdo y el asunto acabó en los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia número 5 de Madrid les dio la razón en primera instancia. Los caseros recurrieron, y la Audiencia Provincial dio la vuelta al resultado.
La deuda de 65.730 euros pesó más que la reforma
Ya en el primer juicio se probó una deuda de 65.730,84 euros entre rentas atrasadas y cuotas de comunidad. Es más de una quinta parte de los 310.000 euros que iban a pagar por la casa, y bastante más que los 40.000 que habían invertido en ella.
Después consignaron ese dinero en el juzgado, es decir, lo depositaron allí para demostrar que estaban dispuestos a pagar. Para la Audiencia, eso llegó tarde: no bastaba para dar por cumplido el contrato.
La clave estaba en lo que habían firmado. El contrato decía que la opción de compra seguiría viva mientras lo estuviera el alquiler, y que dejar de pagar las rentas era motivo para resolverlo. Apoyándose en el Código Civil (el artículo 1.124, que permite resolver un contrato si la otra parte incumple, y el 1.255, el de la libertad de pactos), el tribunal entendió que alquiler y opción formaban "un todo unitario".
La consecuencia es sencilla de explicar. Los inquilinos no podían dejar de pagar lo que debían por el alquiler y, a la vez, exigir a los dueños que les vendieran la casa. Al caer el arrendamiento por el impago, cayó también el derecho a comprar.
El dueño jubilado pagaba un alquiler teniendo una casa
El caso tenía una segunda parte. Uno de los propietarios pidió recuperar la vivienda para vivir él. Tras su divorcio, la casa familiar quedó para su exmujer y él tuvo que irse de alquiler.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 9.3, permite al casero recuperar la vivienda que tiene alquilada cuando la necesita para vivir en ella, y los jueces consideraron que este era uno de esos casos. Que el hombre ya no trabaje ni tenga obligaciones que le aten a la ciudad donde está la casa no le impide recuperarla, dice el tribunal.
"No tiene porqué soportar el pago de un arrendamiento, cuando tiene a su disposición una vivienda en copropiedad"
Audiencia Provincial de Madrid, sobre el casero jubilado
Con esos dos motivos, la deuda y la necesidad del dueño, la Audiencia puso fin al contrato y mandó a los inquilinos entregar la vivienda libre.
Los 40.000 euros de las obras se devuelven con intereses
La reforma también tenía su cláusula. Las partes habían pactado qué pasaría con los 40.000 euros si la opción de compra no llegaba a ejercerse, y la Audiencia la aplicó: la condena obliga a los inquilinos a devolver esos 40.000 euros de obras, más los intereses legales.
Es la sentencia SAP M 6599/2026 de la Audiencia Provincial de Madrid, dictada el 6 de mayo de 2026 y conocida este 12 de octubre. Revoca la del juzgado de primera instancia y no es firme: los inquilinos, que son los que han perdido, todavía pueden llevarla en casación al Tribunal Supremo.
Alquiler con opción a compra: las rentas al día hasta la escritura
Este caso deja una idea clara para quien vive en una casa alquilada con opción a compra. Mientras no se firma la venta, el inquilino sigue siendo inquilino, y si el contrato ata la opción al alquiler, un impago puede costarle las dos cosas. Pagar después, aunque sea en el juzgado, no siempre lo arregla.
Las obras son el otro punto que conviene mirar antes de empezar. Si el contrato dice qué pasa con el dinero de la reforma cuando la compra no llega, eso es lo que aplicará un juez, como ha pasado aquí.
La necesidad del casero también cuenta en estos contratos. Su efecto sobre la prórroga del contrato de alquiler depende de la fecha de la firma: en los contratos firmados desde marzo de 2019, el dueño solo puede recuperar la casa por necesidad si esa posibilidad consta por escrito en el contrato, y tiene que avisar con al menos dos meses de antelación.
El casero de este caso, jubilado y sin la casa familiar desde su divorcio, puede volver a una vivienda que es suya en parte. Los inquilinos, que firmaron en 2017 con la idea de comprarla y metieron 40.000 euros en obras, tendrán que buscar otra, salvo que el Tribunal Supremo admita su recurso y les dé la razón.
