La carta del casero lleva una semana encima del mueble de la entrada: el contrato termina en primavera y, si quieres seguir, la renta será otra. Son cinco años en ese piso pagando cada mes el día que toca, y todavía no has contestado porque no sabías qué decir. Desde el 8 de octubre la respuesta la tienes tú: si lo pides, el casero tiene que aceptar que sigas hasta dos años más con el mismo contrato.
No hace falta que el propietario esté de acuerdo, ni vivir en una zona tensionada, ni presentar un informe de servicios sociales. Basta con que el contrato esté acabando y con haber pagado puntual. Lo establece el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, que además pone un freno a la subida anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Y sin un pacto nuevo, esa subida no pasa del 2 %.
Ocho meses pagando puntual: el requisito que decide
El inquilino tiene que estar al corriente del alquiler cuando pide la prórroga y, además, haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores. No sirve ponerse al día la semana antes de mandar la carta: el decreto mira hacia atrás, mes por mes.
Tampoco vale cualquier contrato. Tiene que ser de vivienda habitual, estar vigente el 8 de octubre y encontrarse en una de estas tres situaciones:
- Que la prórroga obligatoria del contrato de alquiler (los cinco años, o siete si el casero es una empresa) termine antes del 31 de diciembre de 2028.
- Que termine la prórroga tácita, los años que el contrato suma por su cuenta cuando nadie avisa de que no quiere renovar.
- Que termine la tácita reconducción del Código Civil, la que se produce cuando el contrato ya venció y el inquilino sigue en el piso con el consentimiento del propietario.
Si se cumple todo, el contrato se alarga por plazos de un año, hasta un máximo de dos. Durante ese tiempo se mantienen las condiciones del contrato que ya tienes: el mismo piso, las mismas cláusulas.
"Una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales"
Real Decreto-ley 29/2026, disposición final quinta
Tres salidas para el casero, y una cuarta que necesita a los dos
El decreto dice que la solicitud "deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador". El propietario solo se libra en tres casos:
- Que los dos hayan acordado otros términos o condiciones.
- Que hayan firmado un contrato nuevo.
- Que el casero haya comunicado, en los plazos que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, que necesita la vivienda para él o para un familiar.
Ese tercer caso trae una novedad a favor del propietario. Normalmente solo puede recuperar el piso por necesidad si el contrato lo preveía, y aquí puede alegarlo aunque el contrato no diga nada. Lo que no puede es inventárselo: la necesidad tiene que ser real y acreditada.
La cuarta salida exige que los dos firmen. Si casero e inquilino pactan una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja que la actual, la prórroga extraordinaria deja de aplicarse. Con un alquiler de 900 euros, eso supone bajar como mínimo a 855.
La renta, congelada o con un 2 % como máximo
El segundo cambio llega a todos los contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no solo a los que están acabando. Cuando el contrato cumpla su anualidad entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, la actualización de la renta queda limitada así:
- Si lo que pagas está por encima del límite que marca el índice de precios de referencia del alquiler, no hay subida.
- En los demás casos, la subida es la que pactéis. Y si no hay pacto nuevo, "no podrá ser superior al dos por ciento".
En un alquiler de 900 euros al mes, el 2 % son 18 euros: como mucho 216 euros más al año. La cláusula antigua que ata la subida al IPC no basta para pasar de ahí, porque el decreto pide un pacto nuevo.
Sin tu firma, el casero no pasa de esos 18 euros.
Quien ya pidió la prórroga en marzo no tiene que repetir
Este no es el primer decreto del año con una prórroga así. El de marzo, el Real Decreto-ley 8/2026, aprobado por las consecuencias de la guerra de Irán, ya permitía pedirla. Las solicitudes hechas entonces siguen valiendo sin mandar otra carta, y el inquilino conserva su derecho a desistir. Cuando esa prórroga se acabe, la siguiente se pide con las reglas nuevas.
Hay un caso en que esta prórroga se queda en segundo plano. Si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado, la ley de alquileres ya permite pedir hasta tres años más, y esa va primero. Las dos no se suman.
Pedirla por escrito y antes de que venza el contrato
El decreto no fija una forma ni un plazo para la solicitud. Lo prudente es hacerla antes de que acabe el contrato y de manera que quede prueba de la fecha y del texto, con un burofax con certificación de contenido o por un medio parecido. La carta tiene que decir que pides la prórroga extraordinaria del Real Decreto-ley 29/2026 y que el piso es tu vivienda habitual.
Los recibos o los movimientos del banco de los últimos ocho meses conviene tenerlos a mano: son lo que demuestra que ibas al día.
Si el casero no contesta: la ley no le pide que responda, le obliga a aceptar salvo en los tres casos tasados. Si más adelante intenta un desahucio por fin de contrato, esa carta con fecha es tu defensa.
Un decreto que todavía tiene que pasar por el Congreso
El texto publicado en el BOE trae más medidas de vivienda. Fija hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de desahucios de familias vulnerables frente a ciertos grandes demandantes, pone límites al alquiler de temporada y al de habitaciones, y anuncia una deducción en el IRPF de hasta el 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual.
Todo eso, prórroga y tope incluidos, se aplica desde el 8 de octubre. Pero un real decreto-ley es provisional: el Congreso, o su Diputación Permanente si las Cortes están disueltas, tiene treinta días para convalidarlo, y si no lo hace, decae.
Esa votación dirá si los dos años se quedan. La petición, mientras tanto, ya se puede mandar.
