Muchas personas que firmaron hace años una hipoteca en yenes o en francos suizos ven que su deuda sigue creciendo aunque paguen todos los meses, y se preguntan si eso es legal y si pueden hacer algo.
Que se pueda reclamar depende sobre todo de la información que te dio el banco antes de firmar, y el Tribunal Supremo ya ha fijado cómo se valora. Te explicamos qué es una hipoteca multidivisa, por qué sube la deuda, qué pasa si un juez anula la cláusula de la divisa y cuánto tiempo tienes para reclamar.
Un préstamo en euros que se calcula en otra moneda
En una hipoteca multidivisa el capital del préstamo está expresado en una moneda extranjera, normalmente yenes o francos suizos, aunque tú cobres y pagues en euros. Cada vez que toca pagar, el banco convierte la deuda a euros al cambio de ese día para calcular tu cuota, y hace lo mismo con el capital que te queda por devolver.
La ley lo define como el préstamo expresado en una moneda distinta de la del país en el que vive el prestatario o de aquella en la que recibe sus ingresos (artículo 4.27 de la Ley 5/2019). El contrato del caso que resolvió el Supremo permitía además cambiar la moneda en la que estaba expresado el capital, pagando una comisión y al tipo de cambio de ese momento.
Eso quiere decir que a tu deuda le afectan dos cosas a la vez: el tipo de interés, que se calcula sobre un índice de esa moneda (en el caso que resolvió el Supremo, el Libor a un mes más 0,82 puntos), y el tipo de cambio entre el euro y la divisa del préstamo.
Por qué la deuda sube aunque pagues cada mes
El caso que llegó al Supremo lo explica bien. Una pareja firmó en 2008 con Barclays, hoy CaixaBank, un préstamo hipotecario a 28 años por 260.755 euros, que la escritura expresaba en 44.346.603 yenes. Cuando el euro se depreció frente al yen, las cuotas subieron aunque el tipo de interés bajaba. Tras cuatro años de pagos, el capital pendiente equivalía a unos 400.000 euros, un 55 % más que el préstamo inicial, pese a haber pagado todas las cuotas.
La escritura añadía otro riesgo. Si la subida de la divisa hacía que el valor de tasación de la casa quedara por debajo del 125 % del capital pendiente calculado en euros, el banco podía exigir más garantías o dar por vencido el préstamo. Es decir, un movimiento del mercado de divisas podía ponerte en un aprieto con tu vivienda sin que tú hubieras hecho nada distinto.
Lo que dijo el Supremo: el banco tenía que haberte explicado el riesgo
En la sentencia 608/2017, de 15 de noviembre, el Pleno de la Sala Primera aplicó a este tipo de préstamo el control de transparencia. No basta con que la cláusula esté escrita en la escritura: el cliente tiene que haber recibido, antes de firmar, información clara sobre cómo funciona y sobre qué riesgos corre. El Supremo se apoyó en la sentencia Andriciuc del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 20 de septiembre de 2017, que había dicho que esa exigencia vale también para los préstamos en divisa.
En aquel caso, el banco no había avisado de varias cosas:
- Que una subida de la divisa podía disparar las cuotas hasta poner en riesgo la capacidad de pagarlas.
- Que el capital pendiente se recalcula con el tipo de cambio y puede aumentar aunque se paguen las cuotas.
- Que el banco podía dar por vencido el préstamo si la garantía perdía valor frente a la deuda en euros.
- Que cambiar de divisa para protegerse consolida la subida ya producida.
Tampoco se había entregado folleto informativo ni oferta vinculante por escrito, y la empleada que lo comercializó no había recibido formación para explicar el producto. Por todo ello las cláusulas no superaron el control de transparencia.
Los prestatarios sostenían además que un préstamo así es un producto de inversión sometido a la normativa del mercado de valores, que es lo que el propio Supremo había defendido hasta entonces. Esta vez dijo que no, porque el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró en 2015 (caso Banif Plus Bank) que estos préstamos no son instrumentos financieros, ya que el cambio de divisa es solo una forma de ejecutar el pago. Eso no libra al banco de informar: solo cambia la norma que se lo exige, que es la de transparencia bancaria y la de protección de los consumidores.
Desde entonces la jurisprudencia sobre las hipotecas multidivisas se ha mantenido. En una sentencia de marzo de 2024 contra Bankinter, el Supremo recordó que los cambios de divisa que haya hecho el cliente no impiden anular la cláusula. Lo que cuenta sigue siendo la información previa, y es el juez quien valora en cada caso si el banco la dio bien.
Si el juez anula la cláusula, tu hipoteca pasa a euros
La ley dice que las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y que el contrato sigue adelante si puede mantenerse sin ellas. Desde 2019 dice también que son nulas las condiciones que se incorporan sin transparencia en perjuicio del consumidor (artículo 83 de la ley de consumidores).
En la multidivisa eso significa lo que decidió el Supremo en 2017: se eliminan las referencias a la divisa y el préstamo queda como un préstamo concedido y pagado en euros, con el tipo de interés que ya figuraba en la escritura. No se anula el contrato entero, porque eso te obligaría a devolver de golpe todo el capital pendiente, y la propia sentencia lo califica de serio perjuicio para el consumidor.
Después se recalcula todo como si el préstamo hubiera sido siempre en euros. Lo que pagaste de más por la divisa se te devuelve con sus intereses, porque cuando se declara nula una obligación hay que devolver lo recibido con los intereses (artículo 1303 del Código Civil). Si el resultado es a tu favor, el banco tiene que pagártelo.
No se mezcla con los gastos: si la misma hipoteca te cargó la notaría, el registro o la gestoría, eso se reclama aparte y con otras reglas. Lo explicamos en los gastos de la hipoteca según el Tribunal Supremo.
Desde junio de 2019 la ley ya te protege
Los préstamos en moneda extranjera firmados a partir del 16 de junio de 2019 se rigen por la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario. La ley no se aplica a los contratos anteriores, salvo que se novaran o subrogaran después (disposición transitoria primera). Para los nuevos, el banco tiene que respetar varias exigencias (artículo 20):
- Derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que recibes la mayor parte de tus ingresos o a la del país donde resides, al tipo de cambio del día de la petición, salvo que el contrato diga otra cosa.
- Información periódica sobre cuánto debes y sobre ese derecho, que se tiene que dar en todo caso cuando la deuda o la cuota difieran en más de un 20 % de lo que habrían sido con el cambio del día de la firma.
- Un ejemplo del efecto de una variación del 20 % en la ficha de información que te entregan antes de firmar, si el contrato no limita ese riesgo.
Si el banco incumple esas exigencias, la ley prevé la nulidad de las cláusulas multidivisa y que puedas pedir que el préstamo se considere concedido desde el principio en la moneda en la que cobras tus ingresos.
Cómo reclamar y qué plazos corren
El primer paso es reclamar al banco por escrito, por un medio que deje constancia de que lo ha recibido. No es solo un trámite educado: desde el 3 de abril de 2025, para presentar una demanda civil hay que haber intentado antes una solución negociada, y vale la negociación directa entre las partes o entre sus abogados (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Tu solicitud, además, interrumpe la prescripción mientras dura la negociación. Si el banco no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para presentar la demanda (artículo 7).
Si el banco no cede, toca demandar para que un juez declare la nulidad de la cláusula y condene al banco a devolver lo cobrado de más. Hay que distinguir tres plazos, porque se confunden mucho:
- Declarar nula la cláusula. La acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe. El Supremo lo recordó en su sentencia 857/2024, de 14 de junio.
- Recuperar lo pagado de más. Esta acción sí prescribe, a los cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil). Pero el plazo no empieza el día que pagaste ni el día que cancelaste la hipoteca. Según esa misma sentencia, que aplica una del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de abril de 2024, empieza cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que tú ya sabías que era abusiva.
- Anular por error en el consentimiento. Si la demanda se apoya en que firmaste equivocado sobre lo que contratabas, la acción caduca a los cuatro años desde la consumación del contrato (artículo 1301).
La sentencia de 2024 se dictó en un caso de gastos hipotecarios, pero parte de la Directiva europea sobre cláusulas abusivas, que cubre también la cláusula multidivisa, así que lo normal es que se aplique igual. Cada juzgado decide su caso, y por eso conviene no dejar pasar el tiempo.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten entre quienes tienen o tuvieron una hipoteca multidivisa.
¿Es ilegal una hipoteca multidivisa?
No lo es en sí. Lo que se anula es la cláusula de la divisa cuando el banco no explicó bien el riesgo de cambio antes de firmar. El préstamo sigue adelante, pero expresado en euros.
¿Qué pasa con mi hipoteca si el juez anula la cláusula multidivisa?
Se eliminan las referencias a la divisa y el préstamo queda como concedido y pagado en euros, con el tipo de interés de la escritura. Se recalcula lo pagado y el banco devuelve lo que hayas pagado de más.
¿Me devuelven todo lo que he pagado?
No. Lo que se devuelve es lo que pagaste de más por culpa de la divisa, comparándolo con un préstamo en euros desde el principio, más sus intereses. La parte que correspondía a un préstamo normal en euros sí la debías y no se devuelve.
¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca?
En principio sí. La acción para anular la cláusula no prescribe y lo pagado de más se reclama dentro del plazo de cinco años que explicamos arriba. El Supremo ha aplicado esta lógica a préstamos ya cancelados en el caso de los gastos hipotecarios, y lo normal es que se aplique igual aquí.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Para anular la cláusula, no hay plazo. Para recuperar lo pagado de más, cinco años desde que es firme la sentencia que declara la nulidad, salvo que el banco pruebe que ya sabías que era abusiva. Si reclamas por error en el consentimiento, cuatro años desde la consumación del contrato.
¿Hace falta abogado y procurador?
Casi siempre. La ley solo permite ir sin ellos en un juicio verbal por razón de la cuantía que no pase de 2.000 euros. Por encima de esa cifra, y en el juicio ordinario, son obligatorios.
¿Y si firmé la hipoteca en divisa después de junio de 2019?
Entonces se aplica la Ley 5/2019, que te da derecho a convertir el préstamo a la moneda en la que cobras tus ingresos y obliga al banco a avisarte cuando la deuda o la cuota varíen más de un 20 % por el tipo de cambio.
