Quien firmó una hipoteca hace unos años casi siempre pagó la notaría, el registro, la gestoría, la tasación y el impuesto, porque el banco lo presentaba como lo normal. Hoy muchos se preguntan si todavía pueden recuperar ese dinero y cuánto les toca.
Depende de cuándo firmaste y de lo que ha dicho el Supremo sobre cada gasto, porque no todos corresponden al banco. Te explicamos qué paga cada parte, en qué sentencias se apoya, cuánto tiempo tienes para reclamar y cómo se hace.
Por qué se pueden reclamar: la cláusula de gastos es abusiva
Las hipotecas antiguas solían incluir una cláusula que ponía a cargo del cliente todos los gastos y tributos de la operación. El Pleno del Tribunal Supremo ya había declarado abusiva esa cláusula en la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, y lo confirmó en enero de 2019 con cinco sentencias el mismo día (44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero): si no existiera la cláusula, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos, porque las normas aplicables no se los atribuyen a él en todo caso.
Que la cláusula sea nula no significa que el banco lo pague todo. Una vez anulada, el juez mira gasto por gasto quién tendría que haberlo pagado si la cláusula no hubiera existido, y ahí es donde se reparte. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo confirmó el 16 de julio de 2020 (asuntos C-224/19 y C-259/19): el consumidor tiene derecho a recuperar lo que le correspondía pagar al banco, pero no la parte que las normas sí le atribuyen a él.
Quién paga cada gasto según cuándo firmaste
El reparto cambia por fechas. La Ley 5/2019, de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y no se aplica a los préstamos firmados antes (disposición transitoria primera). Para esos, manda la jurisprudencia del Supremo.
| Firmada antes del 16 de junio de 2019 (si se anula la cláusula) | Firmada desde el 16 de junio de 2019 | |
|---|---|---|
| Notaría de la escritura de hipoteca | A medias entre banco y cliente | Banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida | Quien las pida |
| Registro de la propiedad | Banco | Banco |
| Gestoría | Banco | Banco |
| Tasación | Banco | Cliente |
| Impuesto de actos jurídicos documentados | Cliente si se firmó antes del 10 de noviembre de 2018. Banco si se firmó después | Banco |
Dos aclaraciones sobre la tabla. La escritura de cancelación de la hipoteca la paga el cliente, que es quien se libera del gravamen, según el Supremo. Y la comisión de apertura no entra en este reparto: es una comisión por los servicios del banco y se discute aparte. Cuando se pacta, la ley dice que se cobra una sola vez y que cubre todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo (artículo 14.4 de la Ley 5/2019).
Las sentencias que fijaron el reparto
Cada fila de la tabla sale de una sentencia concreta del Pleno o de la Sala Primera del Supremo:
- STS 457/2020, de 24 de julio. La notaría de la escritura de préstamo se reparte por mitad, el registro corresponde al banco y el impuesto de actos jurídicos documentados al cliente. Aplica el criterio de las sentencias de 2019 a la luz de la del Tribunal de Justicia.
- STS 555/2020, de 26 de octubre. Cambia el criterio sobre la gestoría: antes se repartía por mitad y ahora la paga entera el banco, porque no había ninguna norma que se la atribuyera al cliente.
- STS 35/2021, de 27 de enero. Hace lo mismo con la tasación, mientras no sea aplicable la Ley 5/2019. Con ella el Supremo da por resueltas todas las consecuencias de la nulidad de la cláusula de gastos.
El caso de la 35/2021 sirve de ejemplo de cuánto se recupera. Era una hipoteca de 2014. El banco tuvo que devolver 1.335,89 euros: 226,56 de registro, 508,20 de gestoría, 296,53 de tasación y 304,60, que era la mitad de la notaría. El impuesto de 1.953,60 euros siguió a cargo del cliente.
Cuánto tiempo tienes para reclamar
Hay que separar dos acciones. La de declarar nula la cláusula no prescribe. La de recuperar el dinero sí prescribe, a los cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil), pero el plazo no empieza el día que pagaste ni el día que firmaste.
El Pleno del Supremo lo fijó en la sentencia 857/2024, de 14 de junio, siguiendo la del Tribunal de Justicia de 25 de abril de 2024: el plazo empieza cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco pruebe que tú ya sabías que era abusiva. En aquel caso la hipoteca era de 1999, la demanda de 2017, y el Supremo dio la razón a los clientes porque el banco no demostró que lo supieran antes. Después lo ha repetido en otras sentencias, como las de 10 y 16 de diciembre de 2024.
Por eso una hipoteca de hace veinte años se puede reclamar en principio, y por eso no conviene esperar: el banco puede intentar demostrar que sabías antes que la cláusula era abusiva.
Cómo se reclama paso a paso
Antes de nada, reúne la escritura y los justificantes de lo que pagaste. Con eso calculas qué parte corresponde al banco según la tabla de arriba, que es lo que reclamarás.
El primer paso es reclamar al banco por escrito, por un medio que deje constancia de que lo ha recibido. Desde el 3 de abril de 2025 es además un requisito para demandar: hay que haber intentado antes una solución negociada, y vale la negociación directa entre las partes o sus abogados (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Tu solicitud interrumpe la prescripción, y si el banco no contesta o no hay acuerdo, tienes un año para presentar la demanda (artículo 7).
Si el banco no devuelve el dinero, se presenta una demanda civil para que un juez declare nula la cláusula y condene al banco a la devolución de lo cobrado con sus intereses (artículo 1303 del Código Civil). Si el procedimiento se tramita por razón de la cuantía y lo reclamado no pasa de 2.000 euros, la ley no obliga a ir con abogado ni procurador. Por encima de esa cifra son obligatorios (artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Un dato a tu favor: si el juez declara nula la cláusula, las costas de la primera instancia las paga el banco aunque no te den la razón en todos los gastos. Lo dijo el Supremo en la sentencia 35/2021 siguiendo al Tribunal de Justicia.
Si firmaste desde junio de 2019, el reparto ya está en la ley
Con la Ley 5/2019 el reparto está escrito en la ley, y el banco tiene que respetarlo. Debe entregarte con al menos diez días de antelación la ficha europea de información y un proyecto de contrato que desglose todos los gastos de la operación, y solo puede cobrarte gastos que correspondan a servicios efectivamente prestados y que se puedan acreditar (artículo 14).
Si en tu escritura el banco te repercutió algo que la tabla atribuye al prestamista, como la notaría o la gestoría, eso sí puedes reclamarlo. Y si tu hipoteca era además en moneda extranjera, ese es otro asunto distinto: lo tienes en la hipoteca multidivisa y cómo reclamarla.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten al reclamar los gastos de una hipoteca.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
En hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, el registro, la gestoría y la tasación enteros y la mitad de la notaría de la escritura de préstamo. Si se firmó después del 10 de noviembre de 2018, también el impuesto de actos jurídicos documentados. En las posteriores a junio de 2019 corresponde al banco todo salvo la tasación y las copias que pidas tú.
¿Se pueden reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?
En principio sí. La acción para anular la cláusula no prescribe y el plazo de cinco años para recuperar el dinero empieza cuando es firme la sentencia que la declara nula, salvo que el banco pruebe que ya sabías que era abusiva. El Supremo lo aplicó a una hipoteca de 1999 con demanda de 2017.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar los gastos de la hipoteca?
Cinco años desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula de gastos. Antes de ir a juicio hay que reclamar por escrito al banco, y desde esa solicitud tienes un año para demandar si no contesta o no hay acuerdo.
¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?
Depende de lo que pagaste. En el caso resuelto por la sentencia 35/2021, de una hipoteca de 2014, el banco devolvió 1.335,89 euros. Además, si el juez anula la cláusula, las costas de primera instancia las paga el banco aunque no te den la razón en todos los gastos.
¿Me devuelven el impuesto de actos jurídicos documentados?
Solo si la hipoteca se firmó a partir del 10 de noviembre de 2018, porque desde entonces el obligado al pago es el banco. En las anteriores lo paga el cliente según el Supremo, y no se devuelve.
¿Puedo reclamar sin ir a juicio?
Sí, y de hecho es el primer paso. Reclamas por escrito al banco con la escritura y los justificantes, y si te devuelve lo que corresponde no hace falta demandar. Desde abril de 2025 ese intento previo es además obligatorio para presentar una demanda civil.
¿Hace falta abogado para reclamar los gastos de la hipoteca?
Para reclamar al banco por escrito, no. Para la demanda, depende de la cuantía: en un juicio verbal por razón de la cuantía que no pase de 2.000 euros se puede ir sin abogado ni procurador, y por encima de esa cifra son obligatorios.
