Si tu casa linda con la finca del vecino y quieres abrir un hueco para que entre luz en una pared que es solo tuya, o al revés, el vecino ha abierto ventanas que dan a tu terreno, es normal preguntarse quién tiene razón. Es una duda frecuente en casas adosadas, patios y medianeras de pueblo.
La respuesta está en el Código Civil, que regula de forma distinta la pared medianera, que es de los dos, y la pared no medianera, que es de uno solo aunque toque la finca del otro. Te explicamos cómo saber cuál es la tuya y qué se puede hacer en cada una.
Pared medianera y pared no medianera
Una pared medianera es la que pertenece a los dos vecinos a la vez y separa sus fincas. Una pared no medianera contigua a finca ajena es la que pertenece a un solo propietario, está construida en su terreno y linda con la finca del vecino sin ser común.
El Código Civil presume que hay medianería en las paredes que separan edificios contiguos hasta el punto común de elevación, y en las que separan jardines o corrales, salvo que haya un título, un signo exterior o una prueba en contrario (artículo 572).
Cómo saber si una pared es medianera
El artículo 573 enumera los signos exteriores que indican que una pared no es medianera, sino de uno solo. Los más fáciles de reconocer son estos:
- Que en la pared haya ventanas o huecos abiertos.
- Que toda la pared esté construida sobre el terreno de una sola de las fincas, y no por mitad.
- Que soporte las cargas de vigas, pisos y armaduras de una sola de las fincas.
- Que la albardilla, el remate de arriba, vierta el agua hacia una sola de las propiedades.
Si no hay signos claros, lo que manda es el título: la escritura, la nota simple o un deslinde. En caso de duda, un técnico puede comprobar sobre qué terreno está levantada.
Qué permite el artículo 581 en una pared que es solo tuya
El artículo 581 del Código Civil es el que da nombre a esta situación. Dice que el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces, con tres condiciones:
- A la altura de las carreras, es decir, pegados al techo o justo debajo.
- De 30 centímetros en cuadro como máximo.
- Con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Son huecos para que entre luz, no para asomarse. Por eso tienen que estar altos, ser pequeños y llevar reja, de modo que no den vistas sobre la finca del vecino.
Lo que puede hacer el vecino
El vecino no puede obligarte a cerrar esos huecos si cumplen lo anterior, pero el mismo artículo 581 le da dos salidas. Puede cerrarlos si adquiere la medianería de la pared, salvo que se hubiera pactado lo contrario, o puede taparlos edificando en su terreno o levantando una pared pegada a la tuya.
Para hacerse medianero tiene que pagar su parte. Cuando la pared se ha levantado o reforzado, quien no contribuyó puede adquirir los derechos de medianería pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno ocupado (artículo 578).
Ventanas con vistas: las distancias que hay que respetar
Si lo que quieres no es un hueco de luz sino una ventana para asomarte, un balcón o una terraza, el artículo 581 no te sirve. El artículo 582 exige que haya al menos dos metros entre la pared y la finca del vecino para las vistas rectas, y 60 centímetros para las de costado u oblicuas.
Estas distancias no se aplican cuando los edificios están separados por una vía pública (artículo 584). Y si alguien ha adquirido el derecho a tener vistas directas sobre tu finca, tú no puedes edificar a menos de tres metros (artículo 585).
Si la pared es medianera, no se puede abrir nada sin permiso. Ningún medianero puede abrir ventana ni hueco alguno en pared medianera sin el consentimiento del otro (artículo 580). Tampoco puede apoyar obras o meter vigas sin su acuerdo o, a falta de él, sin que unos peritos fijen las condiciones (artículo 579).
En Cataluña y en otras comunidades con derecho civil propio estas reglas pueden ser distintas, así que conviene mirar su código. Si el problema con el vecino es de ruidos o molestias y no de la pared, lo tratamos en vecinos molestos.
Preguntas frecuentes
Lo que más se pregunta sobre las paredes que lindan con el vecino.
¿Puedo abrir una ventana en una pared que linda con el vecino?
Si la pared es solo tuya, puedes abrir huecos para luz de 30 centímetros en cuadro, pegados al techo y con reja. Para una ventana con vistas necesitas dos metros de distancia hasta su finca.
¿Cómo sé si una pared es medianera?
El Código Civil presume que lo es la que separa edificios contiguos, salvo signos en contra: que tenga ventanas, que esté entera en un solo terreno o que solo cargue sobre ella una de las fincas. Lo definitivo es la escritura.
¿Puede el vecino tapar los huecos de luz de mi pared?
Sí, de dos formas: comprando la medianería de la pared, salvo pacto en contrario, o edificando en su terreno o levantando una pared pegada a la tuya.
¿Se puede tocar una pared medianera sin permiso del vecino?
No para abrir huecos ni apoyar obras. Abrir ventanas en pared medianera exige su consentimiento, y para apoyar construcciones hace falta su acuerdo o un dictamen de peritos.
