Si buscas un local para usarlo como almacén, trastero, taller propio o sala de ensayo, sin abrir ningún negocio, es lógico preguntarse si te lo pueden alquilar sin ser autónomo ni tener una actividad dada de alta. Es una duda muy habitual entre particulares que necesitan espacio y entre propietarios que no saben qué contrato hacer.
La respuesta depende de para qué se va a usar el local y de cómo se redacte el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda. Te explicamos qué ley se aplica, qué impuestos lleva la renta y qué conviene dejar escrito.
Sí, y se rige igualmente por la LAU
No hace falta tener empresa ni ser autónomo para alquilar un local. Un particular puede arrendarlo para guardar sus cosas o para cualquier otro uso lícito que no sea vivir en él. Ese contrato no queda fuera de la ley: la Ley de Arrendamientos Urbanos considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda todo el que recae sobre una edificación y tiene un destino primordial que no es la vivienda (artículo 3).
Lo que cambia respecto a un piso es el margen de las partes. Estos contratos se rigen primero por lo que se pacte, después por el título III de la LAU y, en lo que no prevea, por el Código Civil (artículo 4.3). Por eso la duración, la renta, las obras o quién paga cada gasto se pueden negociar casi con total libertad.
Un local no se puede alquilar para vivir con un contrato de local. Si el destino real es la vivienda, se aplican las reglas del alquiler de vivienda, y además el local necesitaría la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación como vivienda.
Para qué usos se puede alquilar sin actividad
Los usos más habituales de un local sin negocio detrás son estos:
- Almacén o trastero para guardar muebles, género o material.
- Taller o estudio propio, para un hobby, pintura o bricolaje, sin abrir al público.
- Local de ensayo o espacio para una asociación.
- Garaje para guardar un vehículo, si el local tiene acceso y el ayuntamiento lo permite.
Lo que hay que comprobar es que ese uso sea compatible con el planeamiento urbanístico y con los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hay. Un local de ensayo, por ejemplo, puede necesitar aislamiento acústico y licencia municipal aunque no sea un negocio.
El IVA y la retención de la renta
El alquiler de un local lleva IVA del 21% aunque quien lo alquile sea un particular: la exención del IVA solo alcanza a las viviendas. El propietario tiene que facturarlo y declararlo.
La retención del 19% funciona al revés: solo la tiene que practicar el inquilino que es empresa, autónomo o profesional y usa el local en su actividad (artículo 100 del Reglamento del IRPF). Si quien alquila es un particular sin actividad, paga la renta entera más el IVA y no retiene nada. Tampoco hay retención si la renta anual no pasa de 900 euros.
| Inquilino particular sin actividad | Inquilino empresa o autónomo | |
|---|---|---|
| IVA del 21% | Sí | Sí |
| Retención del 19% | No | Sí, salvo excepciones |
| Modelo 115 trimestral | No | Lo presenta el inquilino |
Ejemplo
Alquilas un local como almacén por 300 euros al mes. Si eres un particular, pagas 300 más 63 euros de IVA, 363 en total. Si eres autónomo y lo usas para tu negocio, pagas 363 menos 57 euros de retención (el 19% de 300), es decir 306 al propietario, y los 57 se los ingresas tú a Hacienda.
Qué dejar escrito en el contrato
Como casi todo es pactable, el contrato es lo que te protege. Conviene que recoja al menos:
- El uso concreto del local y que no se va a ejercer actividad, para evitar discusiones sobre licencias.
- La duración y si hay prórrogas, porque en los locales no hay prórroga obligatoria como en la vivienda.
- La fianza, que en uso distinto de vivienda es obligatoria y equivale a dos mensualidades de renta.
- Quién paga el IBI, la comunidad, los suministros y las obras, porque si no se dice nada se aplican las reglas generales.
Tienes los puntos que más se negocian y modelos para descargar en contrato de arrendamiento de local.
Preguntas frecuentes
Las dudas más habituales al alquilar un local sin negocio.
¿Puedo alquilar un local sin ser autónomo?
Sí. Un particular puede alquilar un local para guardar cosas o para cualquier uso lícito que no sea vivir en él, sin darse de alta en ninguna actividad.
¿El alquiler de un local sin actividad lleva IVA?
Sí, el 21%. La exención del IVA solo se aplica a las viviendas, no a los locales, aunque quien alquile sea un particular.
¿Tengo que hacer la retención del 19% si soy particular?
No. La retención solo la practica el inquilino que es empresa, autónomo o profesional y usa el local en su actividad.
¿Qué fianza se paga por un local?
Dos mensualidades de renta, que es la fianza legal obligatoria en los arrendamientos para uso distinto de vivienda. Se puede pactar además una garantía adicional.
