Ley aplicable al alquiler de un trastero

Depende de si el trastero se alquila solo o junto con un piso. Si va con la vivienda y el dueño es el mismo, sigue las normas del alquiler de vivienda. Si se alquila suelto, es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda o, según algunos tribunales, un arrendamiento que se rige solo por el Código Civil.

El artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplica las normas de la vivienda a "los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias" cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. En ese caso el trastero no lleva un contrato aparte: entra en el de la vivienda o en un anexo firmado después.

El trastero suelto encaja en el artículo 3 de la misma ley, que llama arrendamiento para uso distinto del de vivienda al que recae sobre una edificación con otro destino. Hay quien sostiene que un trastero aislado no llega a ser una edificación y que se rige por los artículos 1543 y siguientes del Código Civil. La diferencia se nota sobre todo en la fianza, y se salva pactándola como si se aplicara la LAU.

Caso	Fianza	IVA
Trastero suelto	Dos meses	21 %
Anejo de la vivienda	Un mes (la del piso)	Exento
Empresa o autónomo	Dos meses	21 % y retención

Tres versiones del contrato según tu caso

Las tres llevan las mismas cláusulas básicas (uso, objetos prohibidos, duración, renta, fianza, acceso y devolución) y cambian en lo que pide cada situación:

• Entre particulares: un trastero suelto, de un vecino o de otro edificio, para guardar cosas de casa. Trae una línea opcional por si con el trastero se alquila también una plaza de garaje.
• Anexo a la vivienda: para el inquilino que ya vive en el piso y añade un trastero de la misma finca, del mismo casero. Sigue la duración y la renta del contrato de la vivienda.
• Empresa o autónomo: el trastero como almacén de material, género o archivo, con factura, IVA y la retención del IRPF cuando toca.

Si lo que alquilas es solo un aparcamiento, tienes un contrato de alquiler de plaza de garaje propio. Para un espacio donde vas a trabajar o abrir al público, lo que necesitas es un contrato de arrendamiento de local, y si el trastero va dentro del contrato del piso desde el principio, basta con nombrarlo en los modelos de contrato de alquiler de vivienda.

Qué debe incluir un contrato de alquiler de trastero

Un contrato sencillo de trastero cabe en dos hojas, pero conviene que no falte nada de esto:

• Los datos de las dos partes, con DNI o NIE y domicilio.
• El trastero bien identificado: número, planta, metros y, si la tiene, referencia catastral.
• Para qué se usa y qué no se puede guardar.
• La duración, cómo se prorroga y con cuánto preaviso se termina.
• La renta, el IVA, el día de pago, la cuenta y si se actualiza cada año.
• La fianza y cuándo se devuelve.
• Las llaves, el horario de acceso y cuándo puede entrar el dueño.
• Quién paga la luz y la comunidad, y quién responde si roban o se estropea lo guardado.
• Qué pasa con lo que quede dentro al terminar.

Casi todos los trasteros están en un edificio con comunidad de propietarios, y el inquilino tiene que respetar sus estatutos igual que el dueño. Antes de firmar, pide las normas de la comunidad sobre horarios, uso del ascensor o del garaje y luz de las zonas comunes. Lo que puede exigir la comunidad lo tienes en la normativa de las comunidades de propietarios.

La fianza: dos mensualidades en el trastero suelto

Cuando se aplica la LAU, la fianza en metálico es obligatoria: una mensualidad en la vivienda y dos en el arrendamiento para uso distinto, según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ese artículo está en el título IV, que el artículo 4.1 declara imperativo, así que no vale pactar un alquiler sin fianza.

En el trastero anejo, la fianza es la del piso, una mensualidad de la renta total. Si al añadir el trastero sube la renta, el anexo pide completar la fianza en la diferencia. Si el trastero suelto se rigiera solo por el Código Civil, la fianza no sería obligatoria, pero los modelos la fijan en dos mensualidades para estar cubiertos en los dos casos.

Se devuelve al entregar las llaves, descontando las rentas pendientes o los daños. Si pasa un mes sin devolverla, lo que se debe genera el interés legal (artículo 36.4). Si hay que depositarla en un organismo de la comunidad autónoma depende de cada comunidad, y cómo funciona ese depósito lo tienes en la fianza del contrato de alquiler.

Duración, prórroga y cómo se termina

Un trastero suelto no tiene plazo mínimo ni prórroga obligatoria como la vivienda: la duración la pactan las partes. Lo habitual es pactar unos meses o un año, prorrogable por periodos iguales salvo aviso con 30 días.

Si no se fija ningún plazo, el artículo 1581 del Código Civil entiende el alquiler hecho por meses cuando la renta es mensual. Y si al acabar el contrato el inquilino sigue usando el trastero 15 días con la aquiescencia del dueño, hay tácita reconducción: el contrato se renueva, por meses si la renta es mensual (artículo 1566), salvo que haya habido requerimiento.

En los modelos, el inquilino puede irse cuando quiera avisando con 30 días, sin indemnización, y el dueño solo puede terminar al final de cada periodo. Si el inquilino deja de pagar o usa el trastero para algo prohibido, el dueño le requiere por escrito y le da 10 días para corregirlo antes de resolver el contrato. Son las mismas causas por las que el artículo 1569 del Código Civil permite el desahucio: falta de pago, incumplir lo pactado o dar a la cosa un uso no pactado.

Qué se puede guardar en un trastero y qué no

Un trastero sirve para guardar cosas, y el inquilino tiene que usarlo para eso: el artículo 1555 del Código Civil le obliga a destinar lo alquilado al uso pactado. Muebles, cajas, bicicletas, ropa de temporada, herramientas o archivo no dan problemas.

Los modelos prohíben guardar inflamables y combustibles (bombonas de gas, gasolina, disolventes en cantidad), sustancias tóxicas, alimentos perecederos, animales, armas y cualquier cosa que dé olores, humedad o plagas. Además, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 7.2, prohíbe al propietario y al ocupante las actividades dañosas para la finca, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y el presidente puede exigir que cesen.

Vivir en un trastero no está permitido. La LAU reserva el alquiler de vivienda a una edificación habitable, y un trastero no reúne esas condiciones. Dormir en él incumple el contrato y casi siempre las normas de la comunidad y del ayuntamiento.

Acceso, llaves y seguro de lo guardado

Una vez alquilado, el dueño no puede entrar cuando quiera. El artículo 1554 del Código Civil le obliga a mantener al inquilino en el goce pacífico del arrendamiento, y los modelos solo le dejan entrar con permiso o por una urgencia, como una fuga de agua, avisando antes si puede.

El seguro del edificio y el del dueño suelen cubrir el trastero, no lo que hay dentro. Si guardas algo de valor, pregunta a tu aseguradora si tu seguro de hogar cubre un trastero fuera de la vivienda y con qué límite. Los modelos dicen que el dueño no responde de robos ni daños en lo guardado, salvo que sean culpa suya o vengan de una reparación que se le avisó y no hizo.

IVA, retención e IRPF del alquiler de un trastero

El alquiler de un trastero suelto lleva IVA del 21 %, aunque lo alquile un particular. El artículo 5 de la Ley del IVA considera empresarios a los arrendadores de bienes, y la exención del artículo 20.Uno.23.º solo alcanza a las viviendas y a los garajes y anexos "arrendados conjuntamente con aquéllos".

Eso obliga al dueño a darse de alta en el censo de Hacienda con el modelo 036, cobrar el IVA en la renta y declararlo en el modelo 303. El trastero que se alquila junto con la vivienda, al mismo inquilino y como parte de su contrato, no lleva IVA.

Si el inquilino es una empresa o un autónomo que lo usa para su actividad, tiene que retener el 19 % de la renta sin IVA (artículo 100 del Reglamento del IRPF), salvo que lo que pague a ese dueño en el año no pase de 900 euros (artículo 75.3). Es la misma regla que en un local, como se explica al ver si se puede alquilar un local sin actividad comercial.

En la renta, el dueño declara lo cobrado como rendimiento del capital inmobiliario (artículo 22 de la Ley del IRPF), sin la reducción del artículo 23.2, que es solo para viviendas. Al inquilino particular el alquiler no le desgrava. Al autónomo o a la empresa sí, como gasto de su actividad, y puede deducirse el IVA si tiene la factura.

Trasteros de empresa y guardamuebles: qué revisar

Los centros de trasteros y los guardamuebles tienen su propio contrato de condiciones generales, que se firma en la oficina o por internet. No hace falta redactar nada, pero sí leerlo antes:

• El precio final con IVA y si sube tras una oferta de los primeros meses.
• La fianza y el preaviso para irte.
• El horario de acceso y si se entra con código, tarjeta o llave propia.
• Si el seguro de lo guardado va incluido, cuánto cubre y qué excluye.
• Qué pasa si te retrasas en un pago: si te cortan el acceso y qué plazo te dan antes de vaciar el trastero.

Si alquilas como particular, las cláusulas que no has podido negociar y que causan un desequilibrio importante en tu contra son abusivas (artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores) y se tienen por no puestas (artículo 83). Una que permita a la empresa deshacerse de tus cosas por un solo recibo pendiente y sin avisarte puede serlo.

Otros modelos de contrato de trastero que puedes consultar

Además de las tres versiones propias (entre particulares, anexo a la vivienda y para empresa o autónomo), hay tres modelos de otras webs, y conviene leerlos con calma antes de usarlos. Lex Inmobiliario ofrece un contrato en Word con siete cláusulas, Tramitarbien un PDF de dos hojas para imprimir y rellenar a mano e idealista una plantilla dentro de su artículo sobre la normativa de los trasteros. Ni el de Lex Inmobiliario ni el de Tramitarbien prevén el IVA de la renta.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más salen al alquilar un trastero, como dueño o como inquilino.