Si tienes que vender una casa que es de un menor, o de un familiar con medidas de apoyo, o has heredado un piso junto a un sobrino o un hijo menor, es normal que te preguntes cuánto va a tardar el juzgado en darte el permiso. Es una duda muy frecuente, porque mientras no llega la autorización la venta está parada y a veces ya hay un comprador esperando.
La ley no fija un plazo único para que el juez decida, pero sí marca el tiempo de cada fase del expediente, y en la práctica lo que tarda es otra cosa. Te explicamos cuándo hace falta la autorización, cuánto suele durar de verdad, qué cosas la alargan y cómo pedirla bien desde el principio.
Cuándo hace falta que lo autorice un juez
Si eres el dueño y puedes decidir por ti mismo, no necesitas el permiso de nadie para vender. La autorización judicial aparece cuando quien firma la venta no es el propietario, sino su representante, y el inmueble pertenece a una persona que la ley protege. Son tres casos:
- Un menor de edad. Los padres no pueden vender ni hipotecar los inmuebles de sus hijos si no es "por causas justificadas de utilidad o necesidad" y con la autorización del juez del domicilio, oyendo al Ministerio Fiscal (artículo 166 del Código Civil). Con un tutor pasa lo mismo, porque la tutela se rige de forma supletoria por las reglas de la curatela (artículo 224).
- Una persona con medidas de apoyo. Desde la Ley 8/2021 ya no se habla de personas incapacitadas, sino de personas con discapacidad que reciben apoyos. Si el apoyo es un curador con funciones de representación, necesita autorización judicial para "enajenar o gravar bienes inmuebles" de la persona a la que apoya (artículo 287.2.º del Código Civil).
- Un familiar al que cuidas sin ser su curador. Quien ejerce la guarda de hecho también tiene que pedir autorización al juez para los actos del artículo 287, entre ellos vender un inmueble (artículo 264).
Hay una excepción para los menores: si tienen 16 años o más y dan su consentimiento en documento público, no hace falta autorización judicial (último párrafo del artículo 166). Y si los padres tienen un interés opuesto al de su hijo en la operación, además hay que nombrar un defensor judicial que lo represente (artículo 163).
Si el menor ha heredado el inmueble, antes de venderlo hay que repartir la herencia y aceptarla, y para renunciar a ella los padres también necesitan permiso del juez (artículo 166). Si no había testamento, el primer paso es la declaración de herederos, y los plazos para aceptar o repudiar los tienes en nuestro artículo sobre cuánto tiempo hay para aceptar o renunciar a una herencia.
Cuánto tarda sobre el papel y cuánto en la práctica
La autorización se pide en un expediente de jurisdicción voluntaria, que regulan los artículos 61 a 66 de la Ley 15/2015 y las normas generales de los artículos 14 a 20. La ley no dice en cuánto tiempo hay que resolver desde que presentas la solicitud, pero sí da un plazo para cada fase:
| Fase | Plazo | Norma |
|---|---|---|
| Corregir defectos de la solicitud | 5 días | Art. 16.4 LJV |
| Citación a la comparecencia | Al menos 15 días antes | Art. 17.3 LJV |
| Oposición de un interesado | 5 días desde que le citan | Art. 17.3 LJV |
| Comparecencia ante el juez | Dentro de los 30 días siguientes a que se admita la solicitud | Art. 18.1 LJV |
| Resolución, por auto | 5 días desde que termina la comparecencia | Art. 19.1 LJV |
| Recurso de apelación | 20 días desde la notificación | Art. 458 LEC |
Sumados, un expediente sin complicaciones cabría en poco más de un mes desde que el juzgado admite la solicitud. En la práctica tarda bastante más. Los despachos que publican sus casos hablan de entre 3 y 6 meses, y alguno cuenta expedientes que han llegado a un año. Un caso publicado por Economist & Jurist, la venta de un piso heredado por un menor, pasó de la solicitud (25 de mayo de 2023) al auto (27 de noviembre de 2023) en seis meses.
Tampoco hay un trámite de urgencia. Los artículos 61 a 66 no prevén una vía rápida, así que no existe un "procedimiento acelerado" que se pueda pedir. Lo que sí ahorra semanas es llegar al juzgado con la solicitud completa.
Lo que alarga el expediente, y lo que puedes controlar
Casi todos los retrasos salen de cinco sitios, y los dos primeros se pueden preparar de antemano:
- La tasación. Si quieres que el juez autorice la venta directa, sin subasta, tienes que acompañar un dictamen pericial con el valor de mercado del inmueble (artículo 63.3). Si el juez ordena otro peritaje, se emite antes de la comparecencia y se cita al perito (artículo 64.2).
- Una solicitud incompleta. Debe explicar el motivo de la venta, razonar su necesidad, utilidad o conveniencia, identificar el inmueble con precisión y decir a qué se va a dedicar el dinero (artículo 63.1). Si falta algo, el juzgado da 5 días para corregirlo, y cada ronda retrasa la fecha de la comparecencia.
- Las citaciones. Hay que citar al Ministerio Fiscal, al menor si tiene suficiente madurez y en todo caso si es mayor de 12 años, a la persona con discapacidad y a los demás interesados (artículo 64.1).
- El juzgado que toca. El competente es el de primera instancia de la residencia del menor o de la persona con apoyos, no el del lugar donde está el inmueble (artículo 62.1). Si cambia de residencia antes de la comparecencia, el expediente se envía al nuevo juzgado.
- Un recurso. La resolución se puede recurrir en apelación y, en este expediente, la apelación suspende sus efectos (artículo 65.5). Mientras se resuelve, no se puede vender.
Si alguno de los interesados se opone, el expediente no se convierte en un juicio ni se paraliza: sigue su curso hasta que el juez lo resuelve (artículo 17.3).
Cómo se pide la autorización, paso a paso
No es un juicio, es un expediente más sencillo, y se puede preparar con tiempo mientras se busca comprador. Estos son los pasos:
- Decidir quién la pide. Pueden hacerlo quienes ostenten la representación legal del menor o ejerzan el apoyo a la persona con discapacidad, y la propia persona con discapacidad con los apoyos que tenga (artículo 62.2).
- Presentarla en el juzgado correcto. El Juzgado de Primera Instancia de la residencia del menor o de la persona con discapacidad.
- Valorar si hace falta abogado. No es obligatorio cuando el valor del acto no pasa de 6.000 euros. Un inmueble casi siempre lo supera, pero incluso entonces la solicitud inicial puede presentarse sin abogado ni procurador, y el juez solo los exige si la operación es compleja o hay intereses enfrentados (artículo 62.3). Para una venta de este valor conviene ir con abogado para redactarla bien.
- Redactar la solicitud con el motivo de la venta, el inmueble, el destino del dinero y los documentos que permitan al juez formar un juicio exacto del negocio (artículo 63.1). Lo habitual es acompañar la nota simple del Registro de la Propiedad y la tasación.
- Pedir la venta directa. Se puede incluir en la misma solicitud, con la tasación pericial y las demás condiciones de la venta (artículo 63.3).
- Acudir a la comparecencia. El juez oye al Fiscal, al menor mayor de 12 años o con madurez suficiente y a los demás citados, y resuelve por auto en 5 días.
- Esperar a que el auto sea firme y vender. Con el auto firme se vende dentro de lo que el juez ha autorizado, y el juez puede tomar medidas para que el dinero se aplique a la finalidad por la que lo concedió (artículo 66).
Cuánto cuesta pedirla
La solicitud en sí no paga tasa judicial. La tasa de la Ley 10/2012 grava las demandas y los recursos (artículo 2) y las personas físicas están exentas en todo caso (artículo 4.2.a).
Lo que sí cuesta es la tasación del perito, los honorarios del abogado y el procurador si los contratas, y los gastos de la venta una vez autorizada, como la notaría y el registro. No hay una tarifa legal para ninguno de ellos, así que lo razonable es pedir presupuesto antes de empezar.
Si se vende sin autorización, la venta se puede anular
La autorización no es un trámite opcional: la ley la exige para que el acto sea válido (artículo 61 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria). Una venta hecha sin ella queda expuesta a que se anule, y el comprador es quien más se la juega, porque tendría que devolver el inmueble.
Antes de ir al notario: espera a que el auto sea firme. Si alguien lo recurre en los 20 días de apelación, el recurso suspende sus efectos y la venta no puede hacerse todavía.
El plazo para pedir la nulidad es de cuatro años y, en los contratos de menores, empieza a contar cuando salen de la patria potestad o de la tutela (artículo 1301.3.º del Código Civil). Es decir, el riesgo puede seguir abierto muchos años después de la venta.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten cuando hay un menor o una persona con apoyos de por medio.
¿Se puede acelerar la autorización judicial para vender un inmueble?
No hay un trámite de urgencia para este expediente. Lo que ahorra tiempo es presentar la solicitud completa, con el motivo de la venta, el destino del dinero y la tasación, para que el juzgado no tenga que pedirte que corrijas nada. Cada subsanación son 5 días más y retrasa la comparecencia.
¿Hace falta abogado para pedirla?
Si el valor del acto no pasa de 6.000 euros, no. Por encima de esa cifra la solicitud inicial puede presentarse sin abogado ni procurador, pero el juez puede exigirlos si la operación es compleja o hay intereses enfrentados. Para vender un inmueble conviene ir con abogado.
¿Qué pasa si se vende sin autorización judicial?
La venta puede anularse. La ley exige la autorización para la validez del acto y el plazo para pedir la nulidad es de cuatro años, que en los contratos de menores empiezan a contar cuando salen de la patria potestad o de la tutela. El comprador es quien más arriesga, porque tendría que devolver el inmueble.
¿Qué juzgado es el competente si el inmueble está en Barcelona y el menor vive en otra ciudad?
El juzgado de primera instancia de la residencia del menor o de la persona con discapacidad, no el del lugar donde está el inmueble. Un piso en Barcelona de un menor que vive en Valencia se tramita en Valencia.
¿Hay que vender en subasta?
No necesariamente. En la solicitud se puede pedir la venta directa, con un dictamen pericial del valor de mercado. Para las personas con curador representativo, el Código Civil dice que la venta es directa salvo que el tribunal considere necesaria la subasta para garantizar mejor sus derechos e intereses.
¿Puede vender su parte un copropietario si otro es menor?
Sí. Cada copropietario puede vender su parte sin pedir permiso a los demás (artículo 399 del Código Civil), pero la parte del menor solo se puede vender con autorización judicial. Para vender el inmueble entero hace falta que el juez la conceda también para esa parte.
¿Se puede vender un inmueble cuyo propietario está incapacitado?
Hoy ya no se incapacita, se nombran medidas de apoyo, y depende de las que haya fijado el juez. Si el apoyo es un curador con funciones de representación, necesita autorización judicial para enajenar inmuebles (artículo 287 del Código Civil).
¿Qué pasa con el dinero de la venta?
El juez puede adoptar las medidas necesarias para asegurar que la cantidad obtenida se aplique a la finalidad por la que concedió la autorización (artículo 66 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria).
¿Tiene que hacer algún trámite quien compra el piso?
No tiene que pedir nada al juzgado, el expediente lo tramita quien vende. Lo que le conviene es comprobar antes de firmar que el auto que autoriza la venta es firme y que el notario lo incorpora a la escritura, porque una venta hecha sin autorización se puede anular.
