"Cesión de terrenos" no es una sola figura legal, son al menos tres, y cada una tiene reglas distintas de forma e impuestos. Antes de firmar nada conviene saber cuál de las tres es la tuya, porque confundirlas es el error más caro que se puede cometer aquí.
Si hay dinero de por medio, es una compraventa
Cuando el terreno cambia de dueño a cambio de un precio, aunque se le llame "cesión" en la conversación, legalmente es una compraventa. Tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y, si el municipio lo aplica, la plusvalía municipal. La escritura pública no es un requisito de validez entre las partes, pero sí hace falta para inscribir el terreno en el Registro de la Propiedad y darle seguridad frente a terceros.
Si el terreno se regala para siempre, es una donación, y la escritura es obligatoria
Cuando se transmite la propiedad sin cobrar nada a cambio, se trata de una donación, y aquí la regla cambia por completo: el artículo 633 del Código Civil exige escritura pública para que la donación de un inmueble sea válida. No es una recomendación ni un trámite posterior, es una condición de validez: sin escritura, la donación es nula, aunque las dos partes estén de acuerdo y el terreno se haya entregado de hecho. Tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, no por ITP: en cómo funciona este impuesto están los tramos y las bonificaciones autonómicas.
Si es temporal y no cambia de dueño, es un comodato
Es el caso más frecuente entre vecinos y agricultores: dejar que otra persona use una parcela una temporada, sin cobrar y sin transmitir la propiedad. Esta figura es el comodato, regulado en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil. No exige ninguna forma concreta, puede pactarse incluso de palabra, y el propietario sigue siendo el mismo durante todo el préstamo.
Aun así, conviene dejarlo por escrito y fijar un plazo. Si no hay plazo pactado, se considera una cesión en precario, y el dueño puede reclamar el terreno de vuelta en cualquier momento, lo que suele generar más conflictos que el papeleo que se quiso evitar.
Preguntas frecuentes
Las dudas que más se repiten sobre la cesión de terrenos entre particulares.
¿Es obligatoria la escritura pública en la cesión de terrenos?
Depende de cuál de las tres figuras sea. En una donación, sí, es obligatoria por ley y sin ella la donación es nula. En una compraventa hace falta para inscribir en el Registro, pero no para que el contrato sea válido. En un comodato, no hace falta ninguna forma concreta.
¿Qué impuesto se paga por ceder un terreno sin cobrar nada?
Si es una donación (transmisión definitiva de la propiedad), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Si es un comodato (uso temporal, sin cambiar de dueño), no hay transmisión de la propiedad y no se paga ese impuesto.
¿Puede revocarse una cesión de terrenos una vez hecha?
Una donación formalizada en escritura es muy difícil de revocar, solo en supuestos tasados por ley (ingratitud del donatario, incumplimiento de cargas). Un comodato sin plazo pactado, en cambio, se puede reclamar en cualquier momento por tratarse de un precario.
