Qué es un arrendamiento rústico y cuándo se aplica la ley

Un arrendamiento rústico es el contrato por el que el dueño cede una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de una renta (artículo 1 de la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos). Manda lo que pacten las partes, siempre que no vaya contra la ley, y en lo demás se aplican el Código Civil y los usos del lugar.

La ley deja fuera algunos casos que se le parecen mucho (artículo 6 y artículo 7):

• Los arrendamientos de temporada, más cortos que el año agrícola.
• Las tierras que el propio dueño deja labradas y preparadas para una siembra concreta.
• Los que tienen como objeto principal la caza, las rastrojeras y los pastos secundarios, o una explotación ganadera de tipo industrial.
• Las fincas que son suelo urbano o urbanizable, y los bienes comunales de los ayuntamientos.

Una nave para ganado en régimen industrial, por ejemplo, no entra en esta ley: se parece más a un contrato de arrendamiento de nave industrial. Y si el dueño deja la finca sin cobrar nada, no hay arrendamiento sino un préstamo de uso, que se firma con un contrato de comodato.

Tampoco es un arrendamiento la aparcería, en la que no se paga una renta fija: dueño y aparcero se reparten la cosecha según lo que aporta cada uno. Tiene sus propias reglas en los artículos 28 a 32 de la misma ley, y los modelos de esta página no sirven para ella.

Tres documentos según lo que necesites

Los dos contratos comparten la misma base (partes, finca, duración, renta, obras, venta de la finca y fin del contrato), y el tercer documento sirve para terminarlo:

• Contrato sencillo: para arrendar una finca de cultivo, con los huecos de la finca (referencia catastral y recintos SIGPAC), la renta anual y la cuenta donde se paga.
• Con derechos de la PAC: añade la cesión de los derechos de ayuda básica a la renta que tiene la finca, un anexo para anotarlos uno a uno y quién comunica la cesión a la comunidad autónoma.
• Preaviso de fin del contrato: la carta para avisar con un año de antelación de que no habrá prórroga, si eres el dueño, o de que dejas la finca al terminar el año agrícola, si eres el arrendatario.

Los datos que tienes que rellenar

El contrato es corto, pero conviene tener estos datos a mano antes de sentarse a firmar:

1. Nombre, DNI y domicilio de las dos partes. Si el arrendatario es una sociedad o una cooperativa, su NIF y quién firma en su nombre.
2. La finca: paraje, municipio, superficie, referencia catastral y recintos SIGPAC (polígono, parcela y recinto).
3. La duración en años, con la fecha de inicio y la de fin, y cuándo empieza y acaba el año agrícola en la zona.
4. La renta anual, el mes en que se paga y la cuenta del arrendador.
5. Si la renta se actualiza cada año o no, y con qué índice.

Firmad dos ejemplares, rubricad todas las páginas y guardad uno cada uno. Si se ceden derechos de la PAC, rellenad también el anexo con cada derecho, su región y su importe.

La duración mínima es de cinco años

Es la cláusula que más errores arrastra. El artículo 12 de la Ley 49/2003 fija una duración mínima de cinco años y tiene por no puesta cualquier cláusula que pacte menos. Un contrato firmado "por un año" dura, en la práctica, cinco.

Al acabar el plazo, el dueño que quiera recuperar la finca tiene que avisar al arrendatario de forma fehaciente con un año de antelación. Si no lo hace y el arrendatario sigue en la finca, el contrato se prorroga otros cinco años, y así sucesivamente mientras nadie lo denuncie.

El arrendatario, en cambio, puede irse antes: la ley le deja desistir al terminar cualquier año agrícola si avisa con un año de antelación (artículo 24). Para los dos avisos sirve el preaviso de esta página, enviado por burofax con certificación de texto para que quede constancia de la fecha y del contenido.

Cuánto se paga de renta y cuándo se actualiza

La renta se fija en dinero y es la que acuerden libremente las partes (artículo 13). Si se pacta en especie, por ejemplo una parte de la cosecha, hay que convertirla a dinero. La ley no pone precios mínimos ni máximos.

La renta solo se actualiza si el contrato lo dice. Si pactáis que se actualice pero no decís con qué índice, la ley manda aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad. Por eso el modelo trae una casilla para elegir y un hueco para el índice.

A falta de pacto, la renta se paga por años vencidos en el domicilio del arrendatario, y el arrendador tiene que dar recibo (artículo 14). Los modelos fijan un mes de pago y una transferencia bancaria, que deja prueba de cada año pagado.

Obras, mejoras y quién paga cada cosa

Las obras necesarias para que la finca siga sirviendo para lo pactado las paga el dueño, sin subir la renta. Si no las hace cuando se le piden, el arrendatario puede reclamarlas en el juzgado, resolver el contrato, pedir una rebaja de la renta o hacerlas él y descontar el coste de las rentas siguientes (artículo 18).

Las reparaciones y mejoras propias del trabajo normal del agricultor corren de su cuenta, y no puede quitar cercados, setos ni zanjas que separen fincas salvo los tramos que hagan falta para el paso de la maquinaria (artículo 20). Si mejora la finca con el consentimiento del dueño, al terminar puede pedirle una indemnización por el aumento de valor. Por eso el modelo pide que ese consentimiento se dé por escrito.

Si el dueño vende la finca arrendada

Vender la finca no acaba con el contrato. El comprador ocupa el lugar del arrendador y tiene que respetar el arrendamiento, en general durante todo el plazo pactado (artículo 22).

Además, si el arrendatario es agricultor profesional, cooperativa agraria, sociedad agraria de transformación o comunidad de bienes, tiene derecho de tanteo y retracto. Lo mismo vale si la dona, la permuta o la aporta a una sociedad. El dueño tiene que notificarle de forma fehaciente que quiere transmitirla, con el precio y las condiciones, y el arrendatario dispone de 60 días hábiles para comprar en esas mismas condiciones. Si no se le notifica, puede ejercer el retracto en los 60 días hábiles siguientes a enterarse de la venta.

No hay tanteo ni retracto cuando la finca se regala a hijos, padres, cónyuge u otros parientes hasta el segundo grado, ni en algunas permutas de fincas pequeñas que se hacen para agruparlas.

Las ayudas de la PAC en una finca arrendada

Las ayudas directas de la PAC se piden cada campaña en la solicitud única, declarando las parcelas que se cultivan. En una finca arrendada, lo habitual es que sea el arrendatario quien las declare y pida las ayudas mientras dura el contrato. La Ley 49/2003 remite en este punto a la normativa de la PAC y a lo que pacten las partes (disposición adicional cuarta).

Si el dueño tiene derechos de ayuda básica a la renta ligados a esas tierras, puede arrendarlos junto con la finca. Lo regulan los artículos 31 a 33 del Real Decreto 1045/2022: los derechos solo se ceden a un agricultor activo, la cesión con tierras no sufre retención y la comunica quien cede los derechos a la comunidad autónoma ante la que presentó su última solicitud única.

Ojo con los papeles: si al comunicar el arrendamiento de derechos con tierras falta la documentación que acredita las superficies, la Administración lo trata como una cesión sin tierras, que sí puede tener retención. Antes de comunicarlo, pregunta en la oficina agraria de tu comarca qué documentos pide tu comunidad.

Arrendamiento rústico sin contrato escrito

La ley pide que el contrato conste por escrito, pero un arrendamiento de palabra no deja de existir. El artículo 11 presume que hay arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, salvo prueba en contrario, y si no consta la renta, se toma la de mercado en la zona.

Cualquiera de las partes puede obligar a la otra a ponerlo por escrito, e incluso a llevarlo a escritura pública pagando ella los gastos. Para quien lleva años cultivando unas tierras de palabra, firmar el contrato sencillo deja constancia de lo que ya se venía haciendo: la finca, la renta y la fecha en que empezó.

Cómo se termina el contrato y qué pasa si no se paga

El contrato termina por las causas del artículo 24: el fin del plazo o de la prórroga con el preaviso de un año, el mutuo acuerdo, el desistimiento del arrendatario, la pérdida total o la expropiación de la finca, o la muerte del arrendatario, en cuyo caso pueden seguir sus herederos.

El dueño puede además resolverlo si el arrendatario no paga la renta, deja la finca sin cultivar o la dedica a otra cosa, la subarrienda sin cumplir los requisitos o le causa daños graves (artículo 25).

Si el arrendatario no paga o no deja la finca al terminar el plazo, el dueño puede pedir el desahucio en un juicio verbal, que el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aplica igual a las fincas rústicas que a las urbanas.

Comunicación a la comunidad autónoma y registro

La disposición adicional tercera de la Ley 49/2003 obliga al arrendador a comunicar el contrato al órgano competente de la comunidad autónoma, que envía una copia a un registro general de arrendamientos rústicos de carácter informativo. Cómo se hace depende de cada comunidad, y algunas tienen su propio registro: el modelo oficial de la Junta de Extremadura, por ejemplo, prevé inscribir el contrato en el Registro de Arrendamientos Rústicos de esa comunidad.

Lo más práctico es preguntar en la oficina comarcal agraria o en la consejería de agricultura de la comunidad donde está la finca. Si además se ceden derechos de la PAC, allí mismo indican qué documentos hacen falta.

El contrato también tiene su impuesto: el arrendamiento está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y el obligado a pagarlo es el arrendatario (artículo 8 del texto refundido del impuesto). Lo gestiona la comunidad autónoma, que puede tener exenciones o bonificaciones, así que conviene preguntar en su oficina tributaria antes de presentarlo.

La ley es la misma en toda España, salvo en las comunidades con derecho civil propio, cuyas normas se aplican antes (disposición final segunda). Cataluña y Galicia, por ejemplo, regulan sus propios contratos de cultivo. En Castilla-La Mancha, Andalucía o Castilla y León sirve el mismo contrato.

Tres versiones propias y otros modelos que puedes consultar

El contrato sencillo es para el caso más común: una finca de cultivo que se alquila a un agricultor. El de los derechos de la PAC es para cuando el dueño tiene derechos de ayuda básica en esas tierras y quiere que los use el arrendatario. El preaviso les sirve a los dos para terminar el contrato con el año de antelación que pide la ley.

La caja de descarga incluye también tres modelos externos, que conviene leer con calma antes de usarlos. La Generalitat Valenciana publica un modelo oficial con un anexo para los derechos de ayuda básica, la Junta de Extremadura otro más largo, pensado para su bolsa de tierras de regadío, aunque es de 2018 y su cláusula de la PAC habla todavía de derechos de pago básico, que desde 2023 son derechos de ayuda básica a la renta, y ContratosGratis tiene uno con las cláusulas para copiar en la propia página, aunque pone el IVA a cargo del arrendatario cuando este alquiler está exento.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten al preparar un arrendamiento de tierras.