Qué se firma en un traspaso de negocio

Traspasar un negocio es venderlo funcionando: el comprador se queda con el local, los muebles, la maquinaria, el género, el nombre y la clientela, y sigue abriendo al día siguiente. Por eso se habla también de traspaso de negocio en funcionamiento o de traspasar sin cerrar.

El contrato junta casi siempre dos operaciones distintas. Una es una compraventa: el que vende se obliga a entregar unas cosas y el que compra, a pagar por ellas un precio cierto (artículo 1445 del Código Civil). La otra, cuando el local es alquilado, es la cesión del contrato de arrendamiento: el comprador pasa a ser el inquilino en lugar del vendedor. Cada una tiene sus reglas, y el contrato tiene que separarlas.

Ceder el local no es lo mismo que vender el negocio

La palabra traspaso se usa para las dos cosas, y de ahí salen muchos malentendidos entre vendedor, comprador y propietario. Estas son las diferencias que más pesan:

Aspecto	Solo el local	El negocio entero
Qué se transmite	El contrato de alquiler	Local, bienes, nombre y clientela
Ley que lo regula	Artículo 32 de la LAU	Código Civil y LAU
Trabajadores	No pasan	Pasan al comprador
IVA	Sí, en general	No, si funciona solo
Deudas fiscales	Normalmente no	El comprador responde

Lo que se paga por encima del valor de las cosas es el fondo de comercio: la clientela, la ubicación, el nombre y la costumbre de la gente de entrar allí. Suele ser la parte más cara del precio, y es la que convierte la operación en la venta de un negocio y no en la de unos muebles usados.

El local alquilado y el artículo 32 de la LAU

Si el contrato del local se firmó a partir del 1 de enero de 1995, la cesión se rige por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede ceder el contrato sin el consentimiento del arrendador.

A cambio, la ley pone dos condiciones. La primera, notificar la cesión de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se firma, por ejemplo, por burofax con certificación de texto o por requerimiento notarial. La segunda, el arrendador tiene derecho a subir la renta un 20 % (un 10 % si lo que hay es un subarriendo parcial). Quién paga esa subida es algo que conviene dejar pactado entre vendedor y comprador.

Antes de firmar hay que leer el contrato del local. En los alquileres para uso distinto de vivienda manda lo pactado, y la LAU solo se aplica en lo que el contrato no diga (artículo 4.3). Muchos contratos prohíben la cesión o la condicionan a un permiso por escrito, y ceder saltándose esas reglas permite al propietario resolver el contrato de pleno derecho (artículo 35). Cómo se leen esas cláusulas lo tienes en el artículo sobre el contrato de arrendamiento de local.

Si el propietario prefiere firmar un contrato nuevo con el comprador en lugar de aceptar la cesión, no hace falta ceder nada: el vendedor resuelve su contrato y el comprador firma el suyo con el modelo de contrato de arrendamiento de local. En ese caso el comprador no hereda la duración ni la renta del contrato anterior.

Contratos de local anteriores a 1995

Los alquileres de local firmados antes de la LAU actual siguen rigiéndose en buena parte por la ley de 1964 (disposición transitoria primera para los firmados desde el 9 de mayo de 1985 y tercera para los anteriores). Ese régimen sí regula el traspaso como figura propia, con requisitos que el modelo de esta página no recoge:

• El inquilino tiene que llevar al menos un año explotando el local, y el comprador se obliga a quedarse otro año con un negocio de la misma clase.
• Antes de cerrar la venta hay que ofrecer el traspaso al arrendador por el precio pactado. Tiene 30 días para quedarse el local (tanteo), y si no se le avisó o se traspasó por menos, puede recuperarlo (retracto).
• El traspaso se firma en escritura pública y se notifica al arrendador en los ocho días siguientes. En los contratos de personas físicas, el traspaso alarga el contrato al menos diez años desde que se hace (apartado 3 de la disposición transitoria tercera).
• Si el arrendador no se queda el local, cobra una participación en el precio: la pactada o, sin acuerdo, del 10 al 30 % según la antigüedad del edificio, además de una subida de la renta del 15 % si no hay acuerdo.

Hoy quedan pocos contratos así. En los anteriores a 1985, la disposición transitoria tercera fijó plazos de extinción para los de sociedades, y los de personas físicas se acaban con la jubilación o el fallecimiento del inquilino o del cónyuge que siga con la actividad. Si tu contrato es de esas fechas, el traspaso necesita notario y no basta con un documento privado.

Las cláusulas que no pueden faltar

Un contrato de traspaso sencillo cabe en tres o cuatro páginas, pero hay puntos que, si faltan, acaban en un pleito. Estos son los que llevan los modelos propios:

• Partes y negocio: quién vende, quién compra, la actividad, el nombre comercial y la dirección del local.
• Qué entra y qué no: un inventario firmado como anexo, con mobiliario, maquinaria y existencias. Lo que no figura ahí no se ha vendido.
• Precio desglosado: local, bienes y fondo de comercio por separado. Ayuda con los impuestos y a calcular la devolución si el contrato se rompe.
• Pago y entrega: una cantidad a la firma, el resto el día de las llaves y una parte retenida como garantía de deudas anteriores.
• El alquiler: la subrogación del comprador, quién paga la subida del 20 % y qué pasa con la fianza.
• Trabajadores, deudas y licencia, con las salidas pactadas: qué ocurre si falta el permiso del propietario o si el ayuntamiento no admite el cambio de titular, y en qué plazo.
• No competencia: el vendedor no abre lo mismo al lado durante un tiempo.

Para la parte de los bienes rigen las reglas de cualquier compraventa, que tienes explicadas con su modelo en el contrato de compraventa de bienes muebles.

Los trabajadores pasan al comprador

Comprar un negocio en marcha es comprar también su plantilla. El artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores dice que el cambio de titular de una empresa o de una unidad productiva autónoma no extingue los contratos de trabajo: el comprador se subroga en ellos con la antigüedad, el salario y el convenio que tenían.

Durante tres años, vendedor y comprador responden juntos de las deudas laborales anteriores que no se hayan pagado. Además, los dos tienen que informar de la venta a los representantes de los trabajadores o, si no los hay, a los propios trabajadores, con antelación: fecha, motivos, consecuencias y medidas previstas.

El traspaso no es por sí solo una causa de despido. Lo que sí puede hacer el contrato es repartir el coste de lo atrasado, y los dos modelos propios lo cargan al vendedor.

Deudas con Hacienda y la Seguridad Social: pide el certificado

Con Hacienda el riesgo es mayor de lo que parece. Según el artículo 42.1.c) de la Ley General Tributaria, quien sucede a otro en una actividad económica responde solidariamente de sus deudas tributarias derivadas de ella, retenciones no ingresadas incluidas. Si no pidió el certificado de deudas, responde también de las sanciones.

La defensa está en el artículo 175.2 de la misma ley: con la conformidad del vendedor, el comprador puede pedir a la Agencia Tributaria una certificación de las deudas del negocio. Hacienda tiene tres meses para expedirla. La responsabilidad del comprador queda limitada a lo que figure en ella, y si sale sin deudas o no llega en ese plazo, queda exento.

Con la Seguridad Social, el artículo 168.2 de la Ley General de la Seguridad Social hace al adquirente responsable solidario de las prestaciones causadas antes de la sucesión, y el artículo 142.1 extiende esa responsabilidad a todas las deudas anteriores con la Seguridad Social, cuotas incluidas. Antes de pagar, pide al vendedor un certificado de estar al corriente con la Tesorería.

Las deudas con proveedores, bancos o suministradoras no pasan solas al comprador. Para que otra persona ocupe el lugar del deudor hace falta el consentimiento del acreedor (artículo 1205 del Código Civil). Si el comprador asume alguna, el contrato tiene que decirlo y el acreedor, aceptarlo.

Retén parte del precio: aunque los certificados salgan limpios, quedarse una cantidad unos meses para pagar lo que aparezca es la forma más eficaz de no pagar deudas ajenas. El contrato tiene que fijar cuánto, durante cuánto tiempo y cuándo se devuelve.

Impuestos del traspaso: IVA, ITP y renta

La venta de un negocio en funcionamiento no está sujeta al IVA cuando se transmite un conjunto de elementos que forman una unidad económica autónoma, capaz de desarrollar la actividad por sus propios medios (artículo 7.1.º de la Ley del IVA). Es el caso típico del bar o la tienda que se vende con todo. Si se emite factura, va sin IVA y cita ese artículo.

Sí lleva IVA, en cambio, la mera cesión de bienes o derechos: vender solo el mobiliario, o solo el derecho sobre el local, sin la organización que permite seguir con la actividad. Por eso importa que el contrato describa todo lo que se transmite.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, los bienes de un empresario que vende su negocio no tributan, con una excepción: si en la operación entra un inmueble y la venta no está sujeta al IVA, ese inmueble paga ITP (artículo 7.5 de la ley del impuesto). El tipo lo fija cada comunidad autónoma.

El vendedor tributa por lo que gana. Si es una persona física, la diferencia entre lo que cobra y el valor de lo que entrega es una ganancia patrimonial (artículo 33 de la Ley del IRPF) que se declara en el impuesto sobre la renta. Si es una sociedad, va al Impuesto sobre Sociedades.

Licencia, suministros y altas para no cerrar

En los comercios y servicios de la Ley 12/2012, con hasta 750 metros cuadrados de superficie útil de exposición y venta, el cambio de titularidad no necesita licencia: basta una comunicación previa al ayuntamiento, a efectos solo informativos (artículo 3.2 de la Ley 12/2012). Para el resto, el trámite lo marca cada ayuntamiento, que puede pedir la firma de los dos titulares, una declaración responsable o una tasa. Conviene preguntarlo antes de fijar el día de la entrega.

Antes de pagar, pide la licencia o el título del vendedor y comprueba que cubre la actividad que se hace de verdad en el local. Si el ayuntamiento no admite el cambio porque la actividad nunca tuvo título, el comprador hereda el problema, y por eso los modelos propios le dejan resolver el contrato en ese caso.

• Cambiar de titular los contratos de luz, agua, gas y teléfono el mismo día de la entrega.
• Darse de alta en Hacienda y en la Seguridad Social como titular de la actividad antes de abrir.
• El vendedor, si deja de trabajar por su cuenta, tiene que tramitar la baja de autónomo y la baja en el censo.

Tres documentos propios y otros modelos que puedes consultar

Cada versión propia está pensada para un caso:

• Traspaso con cesión del local: para el negocio en un local alquilado con contrato desde 1995. Lleva inventario, plantilla, retención de garantía, subida del 20 % y la condición de que el propietario dé su permiso cuando el contrato lo exige.
• Compraventa de negocio con inventario: cuando no hay alquiler que ceder, porque el local es del vendedor (y se vende o se alquila aparte) o porque el negocio se traslada.
• Comunicación al arrendador: la carta que firman vendedor y comprador para enviarla por burofax dentro del mes que marca la ley.

Los tres modelos externos son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos. Abogados para Todos tiene en Word un contrato de traspaso de bar, cafetería o restaurante con anexo de inventario. La Asesoría Soledad Alcaracejos publica en su página el texto de un contrato breve, pensado para cuando el propietario ya ha autorizado el traspaso. MAPFRE tiene en PDF un contrato de cesión de local de negocio con inventario, basado en el artículo 32 de la LAU y con los huecos entre corchetes. Le falta la cláusula séptima en la numeración.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten al preparar un contrato de traspaso de negocio.