Qué pueden regular los estatutos de la comunidad

Los estatutos son las reglas propias de un edificio, las que la ley deja en manos de sus propietarios. Los prevé el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): el título constitutivo puede incluir normas sobre el uso o destino del edificio y de cada piso o local, sus instalaciones y servicios, los gastos, la administración y el gobierno, los seguros, la conservación y las reparaciones. Todo eso forma un estatuto privativo de esa comunidad.

Lo que suele llevar un buen texto de estatutos:

• Usos permitidos y prohibidos: si un piso puede ser despacho profesional o qué actividades no caben en los locales.
• Un reparto de gastos distinto de la cuota: por ejemplo, que los locales no paguen el ascensor o que el garaje lo paguen solo sus usuarios.
• El gobierno de la comunidad: cómo se elige al presidente, si hay administrador y cómo se convoca la junta.
• Medidas contra la morosidad: el artículo 21.1 de la LPH permite meter en los estatutos un interés superior al legal para quien no paga, siempre que no sea abusivo ni retroactivo.

Tenerlos no es obligatorio. Lo que sí deben hacer es respetar la ley: el artículo 396 del Código Civil dice que la propiedad horizontal se rige por sus normas especiales y, en lo que estas permitan, por la voluntad de los propietarios. Una cláusula que rebaje la mayoría que la ley exige para un acuerdo no vale, y cualquier acuerdo contrario a los estatutos se puede impugnar ante el juez (artículo 18 de la LPH).

Si buscas el funcionamiento general de un edificio (presidente, juntas, morosos, seguros), lo tienes en la normativa de las comunidades de propietarios.

Estatutos y reglamento de régimen interior no son lo mismo

El reglamento de régimen interior regula los detalles del día a día: ruidos, basuras, mascotas en el portal, horario de la piscina. Lo prevé el artículo 6 de la LPH, que lo deja por debajo de la ley y de los estatutos y lo hace obligatorio para todos los que viven en el edificio mientras no se cambie.

	Estatutos	Reglamento interno
Qué regula	Derechos, usos, gastos y gobierno	Convivencia y uso de lo común
Mayoría	Unanimidad, con excepciones	Mayoría de los acuerdos ordinarios
Registro	Se inscribe para afectar a terceros	No hace falta inscribirlo

Prohibir la hostelería en los locales va en los estatutos. El horario de la piscina o la prohibición de dejar bicicletas en el rellano va en el reglamento. La junta aprueba y reforma los dos, como dice el artículo 14 de la LPH, pero con mayorías distintas. Cuando un vecino se salta las normas de ruido una y otra vez, los pasos para actuar están en qué hacer con vecinos ruidosos y molestos.

Unanimidad para cambiarlos, con excepciones

Aprobar unos estatutos o cambiar cualquiera de sus reglas exige, como regla general, la unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas (artículo 17.6 de la LPH). Total quiere decir todos, no solo los que van a la junta.

El artículo 17.8 hace que la unanimidad sea más fácil de lo que parece: los propietarios ausentes que fueron citados y no comunican su discrepancia al secretario en 30 días naturales desde que reciben el acta cuentan como votos a favor.

La ley rebaja la mayoría en algunos casos, aunque el acuerdo cambie los estatutos:

• Ascensor y supresión de barreras: mayoría de propietarios y de cuotas (artículo 17.2).
• Portería, conserjería o vigilancia y el alquiler de elementos comunes sin uso específico: tres quintas partes de propietarios y de cuotas (artículo 17.3).
• Alquiler turístico: aprobarlo, limitarlo, condicionarlo o prohibirlo exige tres quintas partes, igual que fijar a esas viviendas una cuota especial o un aumento de gastos de hasta el 20 % (artículo 17.12). Estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.

Pisos turísticos desde el 3 de abril de 2025: la Ley Orgánica 1/2025 añadió un apartado 3 al artículo 7 de la LPH. Desde entonces, quien quiera dedicar su vivienda al alquiler turístico necesita antes la aprobación expresa de la comunidad, con esa mayoría de tres quintas partes. Quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística puede seguir con ella (disposición adicional segunda).

Por qué hay que inscribirlos en el Registro de la Propiedad

El artículo 5 de la LPH termina con una advertencia: el estatuto privativo no perjudica a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Unos estatutos sin inscribir obligan a quienes los aprobaron, pero el que compra después un piso o un local sin conocerlos puede no quedar sujeto a ellos. Por eso una prohibición de actividades o un reparto especial de gastos solo es segura cuando está inscrita.

La Ley Hipotecaria, en su artículo 8, manda incluir en la inscripción del edificio las reglas del título y de los estatutos que configuran esa propiedad. Y su artículo 3 pide que lo que se inscribe conste en escritura pública. El camino habitual es este:

1. La junta aprueba los estatutos o el cambio con la mayoría que toque, y se recoge en el acta (artículo 19 de la LPH).
2. Pasados los 30 días de los ausentes, el secretario firma un certificado del acuerdo con el visto bueno del presidente.
3. El presidente lleva el certificado al notario para elevar el acuerdo a escritura pública.
4. La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad donde está inscrito el edificio.

Dónde conseguir los estatutos de tu comunidad de vecinos

Lo primero es pedírselos al presidente o al administrador, que guardan la documentación de la comunidad. Muchas veces los estatutos no están en un documento aparte, sino dentro de la escritura de división horizontal que firmó el promotor al vender los pisos.

Si están inscritos, constan en el Registro de la Propiedad del edificio. Se puede pedir allí, o por internet en la sede de los Registradores, una nota simple o una certificación de la finca que corresponde al edificio entero. Y si resulta que la comunidad no tiene estatutos, puede aprobarlos cuando quiera con los modelos de esta página.

Locales y garajes: el reparto de gastos que cambia

Cada propietario paga los gastos generales según su cuota de participación o según lo especialmente establecido (artículo 9.1.e de la LPH). Esa segunda parte es la que permite a los estatutos repartir de otra forma lo que solo usa una parte del edificio.

La versión con locales y garajes divide los gastos en tres capítulos: los generales, que pagan todos según su cuota, los de portal, escalera y ascensor, que pagan solo las viviendas, y los del garaje, que pagan solo los titulares de plazas. También deja claro que el reparto especial no alcanza a las obras que la ley declara obligatorias para todos.

El reparto especial tiene límites. El fondo de reserva se paga según la cuota de cada uno y no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Y la instalación de un punto de recarga en una plaza individual solo exige comunicarlo antes a la comunidad, que no paga ni la obra ni la luz (artículo 17.5). Si además alquilas tu plaza, tienes también el contrato de alquiler de plaza de garaje.

En Cataluña la propiedad horizontal la regula el libro quinto del Código Civil de Cataluña, no la LPH estatal. Los modelos de esta página siguen la ley estatal, así que allí hay que adaptarlos.

Cómo rellenar el modelo antes de llevarlo a la junta

Los cuatro documentos tienen los huecos entre corchetes, y donde hay que elegir aparecen las dos opciones separadas por una barra. Estos son los pasos:

1. Pide una nota simple del edificio para copiar bien los datos del Registro y las cuotas de participación del título constitutivo.
2. Elige las opciones de cada artículo y borra las que no uses, igual que los textos opcionales.
3. Comprueba que el texto no contradice lo que el título constitutivo dice del edificio y de las cuotas. Cambiar una cuota es modificar el título y sigue sus propias reglas (artículo 3 de la LPH).
4. Incluye la aprobación en el orden del día y envía el borrador con la convocatoria, que en la junta ordinaria se manda con al menos seis días de antelación (artículo 16 de la LPH).
5. Vota, recoge el resultado en el acta y espera los 30 días naturales de los ausentes antes de firmar el certificado.

Cuatro versiones del modelo y otras que puedes consultar

Cada versión propia está pensada para un caso:

• Edificio de viviendas: estatutos completos para un bloque solo de pisos, con turnos de presidencia, fondo de reserva, morosidad y la regla del alquiler turístico.
• Con locales y garajes: los mismos estatutos con el reparto de gastos en tres capítulos, normas para los locales y uso del garaje.
• Reglamento de régimen interior: once normas de convivencia (ruidos, obras, portal, basuras, animales, fachada, piscina y garaje) que se aprueban por mayoría.
• Certificado del acuerdo: el documento que firma el secretario con el visto bueno del presidente para llevar la aprobación o el cambio de estatutos al notario y al Registro.

Los otros tres modelos son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos y comprobar que las mayorías que citan son las de la ley actual, porque son anteriores a la reforma de 2025 sobre pisos turísticos. Labor Consulting ofrece unos estatutos generales en Word, Justito el Notario (el blog de un notario) recoge cláusulas de estatutos con variantes para copiar, y Fincasoft tiene un modelo para un bloque que forma parte de una urbanización, con notas que explican cada artículo.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten al preparar o cambiar los estatutos de una comunidad.