Embargo de vivienda por deudas no hipotecarias: cuándo pueden embargarte la casa

Quien debe dinero por una tarjeta, un préstamo personal o una deuda con Hacienda acaba preguntándose tarde o temprano si le pueden quitar la casa. La preocupación es mayor cuando la deuda es pequeña y la vivienda es lo único de valor que tiene.

Depende de quién te reclama y de qué otros bienes tengas: un banco o un particular necesita a un juez, mientras que Hacienda y la Seguridad Social embargan por su cuenta. Te explicamos cuándo se llega a embargar una vivienda por deudas que no son de la hipoteca, qué protección tiene la vivienda habitual y qué puedes hacer para pararlo.

La vivienda habitual sí se puede embargar, pero casi nunca es lo primero

En España ninguna ley declara inembargable la vivienda habitual. La lista de bienes que no se pueden embargar de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 605 y 606) incluye el mobiliario y el menaje de la casa, la ropa y los instrumentos de trabajo, pero no el inmueble. Y el Código Civil dice que el deudor responde de sus deudas con todos sus bienes, presentes y futuros (artículo 1911). Puedes ver la lista completa en nuestro artículo sobre los bienes inembargables.

Que se pueda embargar no significa que sea lo primero que se embarga. Tanto el juzgado como Hacienda tienen que seguir un orden y respetar la proporcionalidad, y la vivienda no está entre los primeros bienes que se embargan. Más abajo ves cómo funciona en cada caso.

Este artículo trata de las deudas que no están garantizadas con la propia vivienda. Cuando se deja de pagar la hipoteca, el banco no embarga la casa como un bien más, sino que ejecuta la garantía que ya tenía sobre ella, y eso es otro procedimiento, la ejecución hipotecaria.

Embargo judicial: cómo se llega a embargar una vivienda

El embargo judicial es el que pide un acreedor privado, sea un banco por un préstamo sin garantía, una empresa de telefonía, un casero o un particular. A la vivienda solo se llega al final de un proceso con varias fases, y en casi todas el deudor puede actuar. Si quieres ver el procedimiento general, lo contamos en cómo funciona un embargo.

Primero hace falta un título ejecutivo

El acreedor no puede embargar sin más. Necesita un título ejecutivo, que normalmente es una sentencia de condena firme, aunque también valen otros documentos, como una escritura pública o una póliza notarial (artículo 517 de la LEC). Si no lo tiene, antes tiene que ir a juicio: por el proceso monitorio si la deuda es de dinero, de cualquier importe, y está documentada (artículo 812), o por un juicio verbal u ordinario.

El monitorio merece atención porque, si no atiendes el requerimiento de pago ni te presentas, el procedimiento termina y el acreedor puede pedir la ejecución sin más trámite (artículo 816).

Con sentencia firme, el juzgado no despacha la ejecución hasta que pasan 20 días desde que se te notificó la resolución (artículo 548). Es el margen para pagar o negociar. Después el acreedor presenta la demanda de ejecución, indicando los bienes tuyos que conozca (artículo 549), y el juzgado la despacha por auto (artículo 551).

Desde que te notifican ese auto tienes 10 días para oponerte, pero si el título es una sentencia solo puedes alegar que ya has pagado, que la acción ha caducado o que hay pactos recogidos en documento público (artículo 556). Y la oposición no suspende la ejecución. Además, si el acreedor no señala bienes suficientes, el juzgado te requiere que declares los tuyos, con multas coercitivas si no respondes bien, y a petición del acreedor puede investigar tu patrimonio a través de registros y entidades (artículos 589 y 590).

El juzgado embarga por orden y con proporción

Por regla general, el juzgado embarga los bienes que sean más fáciles de vender y que menos perjudiquen al deudor (artículo 592.1). Solo cuando eso resulta imposible o muy difícil sigue el orden que fija la ley, en el que los inmuebles ocupan el séptimo lugar de nueve (artículo 592.2):

1. Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
2. Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y valores admitidos a negociación en un mercado oficial.
3. Joyas y objetos de arte.
4. Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen.
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie.
6. Bienes muebles, acciones y participaciones sociales no cotizadas.
7. Bienes inmuebles.
8. Sueldos, salarios, pensiones e ingresos de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
9. Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

A eso se suma la proporcionalidad: no se embargan bienes cuyo valor previsible exceda de la deuda reclamada, salvo que el deudor solo tenga bienes de más valor y embargarlos sea necesario para cobrar (artículo 584). Es decir, la casa entra cuando no hay otros bienes suficientes y de venta más fácil.

El embargo se anota en el Registro de la Propiedad

Cuando el embargo recae sobre un inmueble, el juzgado ordena una anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad (artículo 629 de la LEC). Desde ese momento la deuda queda reflejada junto a la finca, y cualquiera que consulte el Registro la verá. La anotación caduca a los cuatro años, pero se puede prorrogar por otros cuatro, y así sucesivamente (artículo 86 de la Ley Hipotecaria).

Embargar no es quitar la propiedad. Sigues siendo el dueño y seguirás en la casa mientras no se subaste y se adjudique a otra persona.

Hacienda y la Seguridad Social embargan sin juicio previo

Las deudas con Hacienda, con la Seguridad Social y con otras Administraciones no pasan por un juzgado. Cuando vence el plazo de pago, la propia Administración dicta una providencia de apremio, que es título suficiente para embargar y tiene la misma fuerza ejecutiva que una sentencia (artículo 167 de la Ley General Tributaria y artículo 38 de la Ley General de la Seguridad Social).

Con Hacienda, una vez notificada la providencia tienes hasta el día 20 del mismo mes para pagar si te la notifican entre el 1 y el 15, o hasta el día 5 del mes siguiente si te la notifican del 16 al último día (artículo 62.5). El recargo es del 5 % si pagas antes de que te llegue la providencia, del 10 % si pagas dentro de ese plazo y del 20 % si no pagas (artículo 28). Con la Seguridad Social el plazo son 15 días desde que la recibes, y pasado ese tiempo se exigen intereses de demora y se procede al embargo (artículo 38.2 de la LGSS). Para saber qué debes y a quién, mira cómo consultar tus deudas con Hacienda.

Si recibes una providencia de apremio: cuenta el plazo desde el día en que la recibes. Pagar dentro de él reduce el recargo del 20 % al 10 %.

Contra la providencia solo caben motivos tasados, como que ya has pagado, que la deuda ha prescrito o que no te notificaron la liquidación (artículo 167.3 de la LGT). En la Seguridad Social, el recurso de alzada admite solo pago, prescripción, error, aplazamiento o falta de notificación, y si lo presentas suspende el apremio (artículo 38.3 de la LGSS).

Hacienda embarga lo suficiente para cubrir la deuda, los intereses, los recargos y las costas, con respeto al principio de proporcionalidad (artículo 169). Si no se ha pactado otro orden, tiene en cuenta la facilidad de venta y la menor onerosidad para el deudor, y si eso no se puede aplicar embarga en este orden:

1. Dinero en efectivo o en cuentas abiertas en entidades de crédito.
2. Créditos, efectos, valores y derechos realizables en el acto o a corto plazo.
3. Sueldos, salarios y pensiones.
4. Bienes inmuebles.
5. Intereses, rentas y frutos de toda especie.
6. Establecimientos mercantiles o industriales.
7. Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
8. Bienes muebles y semovientes.
9. Créditos, efectos, valores y derechos realizables a largo plazo.

En todo caso, se embargan en último lugar los bienes para cuya traba haga falta entrar en el domicilio del deudor (artículo 169.4), y para entrar Hacienda necesita tu consentimiento o autorización judicial (artículo 113). La diligencia de embargo se notifica al deudor y también a su cónyuge cuando el bien es ganancial o se trata de la vivienda habitual (artículo 76.3 del Reglamento General de Recaudación), y se anota en el Registro de la Propiedad (artículo 170.2 de la LGT).

Contra la diligencia de embargo solo se puede alegar que la deuda se ha extinguido o ha prescrito, que no te notificaron la providencia de apremio, que no se han respetado las normas del embargo o que el procedimiento está suspendido (artículo 170.3). Se impugna con un recurso potestativo de reposición y, después, con una reclamación económico-administrativa (artículo 222).

La Administración no puede vender el inmueble hasta que la liquidación de la deuda sea firme, salvo excepciones (artículo 172.3). La venta es por subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE: se abre al menos 24 horas después de anunciarse y las pujas duran 20 días naturales (artículos 101 y 104 del Reglamento). Hasta que se emite la certificación del acta de adjudicación puedes liberar el bien pagando la deuda, los intereses, los recargos y las costas (artículo 104.4). Si nadie compra, la Hacienda puede adjudicarse el inmueble por el importe de la deuda, sin pasar del 75 % del tipo inicial de la subasta (artículo 172.2).

Embargo judicial y embargo administrativo, uno al lado del otro

Las dos vías llevan al mismo sitio, pero cambian quién decide, cuánto tiempo tienes y cómo se recurre.

	Acreedor privado (juzgado)	Hacienda o Seguridad Social
Quién ordena el embargo	El juzgado, a petición del acreedor	La propia Administración, sea la tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social
Título	Sentencia firme u otro título ejecutivo (art. 517 LEC)	Providencia de apremio (art. 167 LGT y art. 38 LGSS)
Plazo antes de embargar	20 días desde la notificación de la sentencia (art. 548 LEC)	Hacienda: hasta el día 20 o el día 5 del mes siguiente (art. 62.5 LGT). Seguridad Social: 15 días (art. 38.2 LGSS)
Cómo se recurre	10 días para oponerse, con motivos limitados (art. 556 LEC)	Hacienda: reposición o reclamación económico-administrativa, con motivos tasados (arts. 167.3, 170.3 y 222 LGT). Seguridad Social: recurso de alzada, que suspende el apremio (art. 38.3 LGSS)
Cómo se vende la casa	Subasta electrónica en el Portal de Subastas (art. 644 LEC)	Hacienda: subasta electrónica en el Portal de Subastas (art. 101 del Reglamento). Seguridad Social: realización del valor o adjudicación a la Tesorería (art. 38.5 LGSS)
Protección de la vivienda habitual	El remate no puede ser inferior al 70 % del valor de subasta, salvo por lo que se debe (art. 670 LEC)	Hacienda: aviso al cónyuge (art. 76.3 del Reglamento). En ambas, si eres autónomo, las condiciones del art. 10.5 de la Ley 20/2007

¿Desde qué deuda pueden embargar una casa?

No hay una cantidad mínima. Ninguna norma dice que una deuda de 2.000 o de 6.000 euros no pueda llegar a la vivienda, ni que una de 50.000 sí. Lo que frena el embargo no es la cifra, sino estas reglas:

• El orden y la facilidad de venta. Si hay dinero, cuentas, créditos u otros bienes que se vendan mejor, van antes (artículos 592 de la LEC y 169 de la LGT).
• La proporcionalidad. No se embargan bienes que valgan más que la deuda salvo que sean lo único que tiene el deudor y haga falta (artículos 584 de la LEC y 169.1 de la LGT).
• Que la subasta compense. No se convoca subasta si es previsible que no se va a obtener más dinero que los gastos de la propia subasta (artículo 643.2 de la LEC).
• Las cargas anteriores. Si las hipotecas u otras cargas anteriores igualan o superan el valor del inmueble, el juzgado deja en suspenso la ejecución sobre ese bien (artículo 666.2 de la LEC).

Un acreedor puede pedir el embargo de la casa por una deuda pequeña, y el juzgado puede acordarlo si no encuentra otros bienes. Lo que no existe es una cifra que lo impida de antemano.

Las protecciones reales de la vivienda habitual

La vivienda habitual no es inembargable, pero la ley le da algunas protecciones concretas, sobre todo cuando llega la subasta:

• Un mínimo en el remate. Si es tu vivienda habitual, no se aprueba el remate por menos del 70 % de su valor de subasta, salvo que sea por lo que se debe por todos los conceptos, y nunca por menos del 60 % (artículo 670 de la LEC).
• Aviso al cónyuge. La diligencia de embargo y el acuerdo de venta de Hacienda se notifican también al cónyuge cuando se trata de la vivienda habitual (artículos 76.3 y 101.2 del Reglamento General de Recaudación).
• Dos años para los autónomos. Si eres autónomo y la vivienda embargada por Hacienda o por la Seguridad Social es tu residencia habitual, el embargo solo se ejecuta si no se conocen otros bienes suficientes de realización inmediata, y tienen que pasar al menos dos años entre la notificación de la primera diligencia de embargo y la subasta (artículo 10.5 de la Ley 20/2007). Ese plazo no se interrumpe aunque se amplíe el embargo o se prorrogue la anotación.

Estas reglas no impiden que la casa se venda. Lo que hacen es evitar que se malvenda por una cantidad irrisoria mientras el deudor sigue debiendo la diferencia.

Casas con varios dueños, hipotecadas o que no son del deudor

Casi nunca la situación es tan simple como una casa con un único dueño y una deuda. Estos son los casos que más dudas generan.

Vivienda ganancial

Si la casa es ganancial y la deuda es de uno de los cónyuges, el embargo hay que notificárselo al otro. Ese cónyuge puede oponerse y, si la deuda es solo de su pareja y se persiguen bienes comunes porque los privativos no bastan, puede pedir la disolución de la sociedad de gananciales (artículo 541 de la LEC). Tienes más detalle en régimen de gananciales.

Vivienda con varios propietarios

Si la casa es de dos o más personas, el embargo recae sobre la parte del deudor. Cada copropietario es dueño de su parte (artículo 399 del Código Civil), y Hacienda limita el embargo a la cuota del obligado y lo notifica a los demás condueños (artículo 76.3 del Reglamento General de Recaudación). Quien compre esa parte en la subasta pasará a ser copropietario junto a los demás.

Casa que no es del deudor

Para decidir a quién pertenece un bien, el juzgado se basa en indicios y signos externos y, si es un inmueble inscrito, en lo que diga el Registro (artículo 593). Si el juzgado sospecha que el bien es de un tercero, se lo comunica y le da 5 días para comparecer. Si es la vivienda familiar del tercero y este presenta un documento privado que justifique su adquisición, el juzgado se abstiene de embargarla cuando las partes, en esos 5 días, manifiestan su conformidad con que no se embargue.

Si la certificación del Registro muestra que la casa está a nombre de otra persona, el juzgado ordena alzar el embargo, salvo que esa inscripción sea posterior a la anotación del embargo (artículo 658). Si el embargo ya está trabado, el dueño puede presentar una tercería de dominio con un principio de prueba por escrito (artículo 595). Conviene no esperar, porque quien no la presenta no puede impugnar después la venta si el comprador adquiere de modo irreivindicable (artículo 594).

Casa ya hipotecada

Que la casa tenga hipoteca no impide que otro acreedor la embargue. La hipoteca es anterior y se mantiene: la vivienda sale a subasta por su valor menos las cargas anteriores (artículo 666), y quien la compre se subroga en ellas (artículo 670.5). Si es el banco quien ejecuta la hipoteca, sigue su propio procedimiento, la ejecución hipotecaria, que no es el que vemos aquí.

Del embargo a la subasta, paso a paso

Una vez embargada la vivienda, el camino hasta la venta es largo y la ley deja varias puertas para frenarlo. Estos son los pasos de la vía judicial:

1. Certificación de dominio y cargas. El juzgado pide al Registro quién es el titular y qué cargas tiene la finca (artículo 656).
2. Tasación. Un perito valora la vivienda por su valor de mercado, sin descontar las cargas (artículo 639.3). Las partes tienen 5 días desde que se entrega la valoración para presentar alegaciones e informes de otro tasador (artículo 639.4). Lo explicamos en perito judicial.
3. Convocatoria. Desde el 3 de abril de 2025 la subasta se hace siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas del BOE (artículo 644, modificado por la Ley Orgánica 1/2025). En el plazo de 10 días desde que te notifican la convocatoria puedes comunicar al juzgado que facilitarás la visita al inmueble, y si colaboras puedes pedir una reducción de tu deuda de hasta el 2 % del valor de adjudicación (artículo 669.3).
4. Pujas. Para participar hay que depositar el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros (artículo 669.1).
5. Aprobación del remate. Si la mejor puja llega al 70 % del valor de subasta, el decreto aprobando el remate se dicta al día siguiente y el postor tiene 20 días para pagar el resto (artículo 670.1). Si no llega, tienes 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo suficiente para pagar toda la deuda (artículo 670.3).
6. Si nadie puja. Puedes pedir que se alce el embargo, aunque desde el cierre de la subasta también puede designarse a una persona que se adjudique el bien por un mínimo del 50 % del valor de subasta (artículo 671).
7. Posesión. Quien compra puede pedir que se le ponga en posesión del inmueble (artículo 675).

Hasta que se aprueba el remate puedes liberar la vivienda pagando todo lo que se debe por principal, intereses y costas (artículo 670.7).

Cómo parar el embargo de una vivienda

Hay cosas que se pueden hacer en cada fase, desde que llega la providencia o la demanda hasta justo antes de aprobarse el remate. Lo que no tiene sentido es esperar sin hacer nada.

Pagar, negociar o aplazar

• Pagar. Abonar el principal, los intereses y las costas libera el bien en cualquier momento anterior a la aprobación del remate (artículo 670.7 de la LEC), o, con Hacienda, hasta que se emita la certificación del acta de adjudicación (artículo 104.4 del Reglamento y artículo 172.4 de la LGT).
• Pactar la forma de venta. Ejecutante y ejecutado pueden pedir una comparecencia para acordar el modo más eficaz de realizar los bienes. Si hay acuerdo, el juzgado lo aprueba y suspende la ejecución sobre ese bien (artículo 640).
• Aplazar con Hacienda. Las deudas tributarias, en período voluntario o ejecutivo, pueden aplazarse o fraccionarse cuando tu situación económica te impida pagar de forma transitoria (artículo 65 de la LGT).

En cómo parar un embargo judicial tienes el resto de caminos, con los plazos de cada uno.

La Ley de Segunda Oportunidad

Si no puedes pagar, la Ley de Segunda Oportunidad permite que una persona física insolvente y de buena fe cancele sus deudas. Hoy está en el texto refundido de la Ley Concursal, tras la reforma de la Ley 16/2022 (artículo 486 del Real Decreto Legislativo 1/2020).

Hay dos vías: un plan de pagos sin liquidar tu patrimonio, o la liquidación de los bienes. El plan dura tres años, o cinco si no se vende la vivienda habitual (artículo 497).

Las deudas con Hacienda se pueden exonerar hasta 10.000 euros por deudor, íntegras las primeras 5.000 y la mitad del resto, y la Seguridad Social tiene las mismas condiciones. Ese beneficio solo se aplica en la primera exoneración (artículo 489). La hipoteca no se exonera dentro del valor de la garantía, pero la deuda que exceda de ese valor sí.

No está al alcance de todos: la ley niega la exoneración, entre otros casos, a quien ha sido condenado por determinados delitos económicos en los diez años anteriores y a quien dio información falsa o actuó de forma temeraria o negligente al endeudarse (artículo 487).

Mientras dura el procedimiento, desde que se declara el concurso no pueden iniciarse ejecuciones ni apremios, tampoco los tributarios, contra los bienes de la masa activa, y los que ya estaban en marcha quedan en suspenso (artículos 142 y 143).

Lo que no debes hacer: poner la casa a nombre de otro

Cuando ya tienes la deuda, vender la casa a un familiar por poco dinero o ponerla a nombre de otra persona para que no se pueda embargar puede ser delito. El Código Penal castiga con prisión de uno a cuatro años y multa a quien realice actos de disposición patrimonial que dilaten, dificulten o impidan la eficacia de un embargo, ya iniciado o de previsible iniciación (artículo 257). Lo vemos en alzamiento de bienes.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten cuando alguien teme que le embarguen la casa.