Qué es un contrato de servicios de limpieza

Es el acuerdo por el que una empresa o un profesional se compromete a limpiar un espacio a cambio de un precio. El Código Civil lo llama arrendamiento de servicios: una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por precio cierto (artículo 1544 del Código Civil).

Puede pactarse sin plazo, por un tiempo concreto o para un trabajo determinado, como una limpieza a fondo después de una obra (artículo 1583). Lo que no cabe es un contrato de por vida, que la ley declara nulo. Por eso los modelos llevan una duración de un año prorrogable y una forma de terminarlo en cualquier momento con preaviso.

Un acuerdo de palabra también obliga, porque los contratos valen sea cual sea su forma (artículo 1278). El problema llega cuando hay que demostrar qué se pactó. Las reglas generales, como el plazo de pago o la retención, están en el contrato de prestación de servicios, y aquí va lo propio de la limpieza.

Empresa, autónomo o empleada de hogar: quién limpia cambia el contrato

Antes de elegir modelo hay que saber quién va a limpiar, porque no es el mismo contrato. Con una empresa o con un autónomo que trabaja para varios clientes se firma un contrato de servicios. Con una persona que limpia tu casa siguiendo tus órdenes y tu horario, la relación es laboral.

Quién limpia	Qué contrato	Quién cotiza
Empresa de limpieza	De servicios	La empresa, por su plantilla
Autónomo con varios clientes	De servicios	El autónomo, en el RETA
Persona a tus órdenes en casa	Empleada de hogar	Tú, como empleador

El Real Decreto 1620/2011 define la relación laboral del hogar como la que se da entre el titular del hogar y el empleado que, dependientemente y por cuenta de aquel, presta servicios retribuidos en el ámbito del hogar familiar (artículo 1). Y deja fuera las relaciones con empresas, aunque su objeto sean tareas domésticas: esos trabajadores se rigen por la normativa laboral común de su empresa (artículo 2.1.a).

El riesgo está en llamar contrato de servicios a lo que es un empleo. El Estatuto de los Trabajadores presume que hay contrato de trabajo entre quien presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y quien lo recibe a cambio de una retribución (artículo 8.1). Si tú fijas el horario, pones los productos, das las instrucciones y pagas un sueldo mensual a la misma persona, lo que hay es una empleada de hogar, con su alta en la Seguridad Social.

Señales de que no es un servicio: la persona trabaja solo para ti, no factura, no puede mandar a otra persona en su lugar y su horario lo decides tú. En ese caso, el modelo de vivienda de esta página no sirve.

Las cláusulas que no pueden faltar

Los tres modelos tienen la misma estructura, y ninguna cláusula deja a una parte sin forma de salir. Las partes pueden pactar lo que quieran mientras no vaya contra la ley, la moral o el orden público (artículo 1255 del Código Civil), pero el cumplimiento del contrato no puede depender de la voluntad de una sola de ellas (artículo 1256). Por eso ningún modelo deja que una subida de precio se imponga: en los de oficina y comunidad hace falta que la otra parte la acepte, y en el de vivienda el cliente puede terminar el contrato antes de que se aplique.

• Zonas y tareas, en un anexo con la frecuencia de cada una. Es lo que más discusiones evita: qué entra y qué es un extra que se presupuesta aparte.
• Días y horario, y qué pasa con los festivos.
• Quién pone los productos y la maquinaria, y quién paga los consumibles de los aseos.
• Precio, IVA y forma de pago, con el plazo para pagar cada factura.
• Revisión del precio con aviso previo y la posibilidad de no renovar si no se acepta.
• Duración, prórroga y preaviso para terminar sin penalización.
• Incumplimiento: un aviso por escrito con un plazo para corregirlo antes de poder resolver el contrato.
• Daños y seguro de responsabilidad civil de quien limpia.
• Llaves, alarma y discreción sobre lo que se ve en el edificio o en la casa.
• Comunicaciones: a qué correo o dirección se manda cada aviso.

La cláusula de incumplimiento desarrolla una regla que ya existe: en los contratos con obligaciones recíprocas, quien cumple puede exigir el cumplimiento o la resolución si el otro no cumple, con indemnización de daños en los dos casos (artículo 1124). Dar antes un plazo para corregir evita discutir después si el incumplimiento era grave.

Sobre los daños, la empresa responde de los que causen sus empleados en el servicio (artículo 1903). El seguro de responsabilidad civil es lo que hace que esa responsabilidad se pague de verdad, así que el modelo pide el recibo al firmar. Para cancelar el servicio con prueba de la fecha, puedes usar uno de los modelos de burofax.

Comunidad de vecinos: quién firma y qué aprueba la junta

La limpieza del portal y de las escaleras es un servicio común, así que la decisión es de la Junta de propietarios. A la Junta le corresponde aprobar el plan de gastos e ingresos y decidir en los asuntos de interés general, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común (artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal).

El acuerdo sale con la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas, y en segunda convocatoria con la de los asistentes, siempre que representen más de la mitad de las cuotas presentes (artículo 17.7). Después firma el presidente, que representa legalmente a la comunidad (artículo 13.3). Cómo se reparten estos cargos lo tienes en la normativa de la comunidad de propietarios.

El modelo para comunidades recoge además dos cosas que no aparecen en los demás. Los vecinos no dan órdenes directas al personal, y las quejas van al presidente o al administrador, que son quienes pueden reclamar a la empresa. Y la empresa informa de quién trabaja en el edificio, por la subrogación.

El convenio sectorial estatal de limpieza de edificios y locales, publicado en el BOE en 2013, dice que la subrogación del personal opera cuando hay un cambio de contratista, en cualquier tipo de cliente, público o privado (artículo 17 del convenio sectorial de limpieza). Los convenios provinciales del sector también la regulan, así que conviene mirar el de tu provincia. Si la comunidad cambia de empresa, la nueva puede tener que quedarse con la persona que ya limpiaba, y conviene saberlo antes de pedir presupuestos.

Una comunidad que lleva años con la misma empresa sin nada firmado también tiene contrato, pero de palabra: el precio que se viene pagando y el servicio que se viene prestando. Para cambiar de empresa o exigir una tarea concreta, lo primero es dejar las condiciones por escrito.

Oficina o local: coordinación de riesgos y certificados

Cuando la limpieza se hace en un lugar donde trabaja otra empresa, entran en juego las normas de prevención. Las empresas que coinciden en un mismo centro de trabajo tienen que cooperar en la prevención de riesgos, y el titular del centro tiene que informar a la empresa de limpieza de los riesgos del local y de las medidas de emergencia (artículo 24 de la Ley de Prevención de Riesgos Laborales).

El Real Decreto 171/2004 concreta que esa información se da antes de empezar y cuando cambian los riesgos, y que va por escrito si los riesgos del centro son graves o muy graves (artículo 7). El deber de cooperar alcanza también a los autónomos que trabajan en el centro (artículo 4). El modelo de oficina lo resuelve con una cláusula de intercambio de información antes del primer día.

La responsabilidad solidaria por los salarios y las cuotas de la empresa contratista solo alcanza a quien contrata servicios de su propia actividad, y no hay responsabilidad cuando el dueño no contrata por razón de una actividad empresarial (artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores). En una oficina o una tienda, la limpieza no suele ser la propia actividad del negocio. Aun así, el modelo pide un certificado de estar al corriente con la Seguridad Social y con Hacienda, que no cuesta nada y avisa de una empresa con problemas.

Entre empresas, si no se pacta otra cosa, la factura se paga en 30 días desde que se presta el servicio, y el plazo pactado no puede pasar de 60 días (artículo 4 de la Ley 3/2004 contra la morosidad). Esa ley no se aplica cuando el cliente es un consumidor.

El IVA de la limpieza es del 21 %

La limpieza de una oficina, de un local, de un edificio o de una vivienda tributa al tipo general del 21 % (artículo 90 de la Ley del IVA). El 10 % es solo para los servicios de limpieza de vías públicas, parques y jardines públicos (artículo 91.Uno.2.4.º), así que no vale para una comunidad de vecinos ni para una casa.

A una empresa o a una comunidad se le da el precio sin IVA y el impuesto aparte en la factura. A un particular conviene darle el precio final, con el IVA dentro, para que no haya sorpresas.

Cuánto cuesta contratar un servicio de limpieza depende de las horas, de la frecuencia y de la provincia. Los sueldos del personal de las empresas los fija el convenio de limpieza de edificios y locales de cada provincia o comunidad autónoma, y un presupuesto que no llega a cubrirlos es la primera señal de que algo falla.

Contratar limpieza para casa: desistimiento y cancelaciones

Cuando un particular contrata la limpieza de su vivienda con una empresa o con un autónomo, es un consumidor. Si el contrato se firma en su casa, fuera del establecimiento del profesional, o a distancia, se aplican las reglas de la ley de consumidores para esos contratos (artículo 92 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores).

La más importante es el derecho de desistimiento: el cliente puede echarse atrás en 14 días naturales sin dar motivos y sin coste (artículo 102), contados desde la firma en los contratos de servicios (artículo 104). Si el contrato se firmó en una visita a casa que el cliente no había pedido, el plazo es de 30 días. Si pide que el servicio empiece antes de que pase ese plazo y luego desiste, paga solo la parte ya hecha (artículo 108.4). Por eso el modelo de vivienda incluye la cláusula y un formulario de desistimiento al final.

El modelo también resuelve lo que más roces da en el día a día: con cuánta antelación se puede anular una visita sin pagarla, qué pasa si el profesional no puede ir y cómo se termina el contrato, con un preaviso corto para las dos partes.

Tres versiones del contrato y otros modelos que puedes consultar

Las tres versiones propias comparten la estructura y cambian en lo que de verdad es distinto en cada caso:

• Oficina o local: para un negocio que contrata a una empresa o a un autónomo. Incluye la coordinación de riesgos laborales, los certificados de estar al corriente y la confidencialidad sobre documentos y equipos.
• Comunidad de propietarios: firma el presidente tras el acuerdo de la Junta. Incluye la información del personal para la subrogación, los cubos de basura y las llaves y mandos del edificio.
• Vivienda con autónomo o empresa: para un particular. Deja clara la autonomía de quien limpia, y lleva cancelación de visitas, desistimiento de 14 días y su formulario.

En la caja de descarga hay también tres modelos externos. Son de otras webs, así que conviene leerlos antes de usarlos. Forms Legal, una web internacional de plantillas, tiene un contrato de limpieza gratuito para España, en español e inglés, que se lee en la propia página. Innobasque, la agencia vasca de la innovación, publicó en 2017 en PDF el contrato que usa para la limpieza de sus oficinas, con los huecos en blanco y pensado para una contratación por concurso. Contrato Experto tiene dos modelos sencillos de contrato de limpieza para comunidades de vecinos, en blanco y gratis, que se leen en la propia página.

Preguntas frecuentes

Las dudas que más se repiten al contratar una limpieza o al firmar el contrato.