Quien vende, hereda o recibe en donación un piso, una casa o un solar urbano tiene que pasar por el ayuntamiento para pagar la plusvalía municipal. El notario avisa del plazo al firmar, pero no siempre queda claro a quién le toca pagarla ni de dónde sale la cifra.
La cantidad depende del valor catastral del suelo, de los años que ha estado el inmueble en manos de quien lo transmite y de la ordenanza de cada municipio. Aquí tienes quién paga, los dos métodos de cálculo, los coeficientes nuevos desde el 1 de diciembre de 2026, los casos en que no se paga, los plazos para declararla y cómo reclamar.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre corriente del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un impuesto del ayuntamiento que grava la subida de valor del suelo urbano cuando cambia de manos. Lo regulan los artículos 104 a 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, cuyo texto refundido aprobó el Real Decreto Legislativo 2/2004.
Se paga al vender, al heredar y al donar, y también al constituir o transmitir un derecho real de goce sobre el suelo, como un usufructo, o al vender la nuda propiedad (artículo 104.1). Lo que grava es el terreno, no el edificio: en un piso cuenta solo la parte de suelo que le atribuye el catastro.
Los terrenos rústicos no pagan (artículo 104.2). Además, es un impuesto que cada ayuntamiento decide si cobra, porque el artículo 59.2 de la misma ley le permite establecerlo. Por eso cada municipio tiene su ordenanza fiscal con sus coeficientes, su tipo y sus bonificaciones.
Quién paga la plusvalía: vendedor, heredero o quien recibe la donación
El artículo 106 reparte la plusvalía según la operación sea a cambio de algo o gratuita:
- Compraventa: paga el vendedor. Lo mismo en una permuta o en cualquier otra transmisión a cambio de dinero o bienes.
- Herencia: paga el heredero o legatario que recibe el inmueble, por la parte que le toca.
- Donación: paga quien recibe el inmueble, no el donante.
- Vendedor no residente: si es una persona física que no reside en España, el comprador paga en su lugar como sustituto (artículo 106.2).
En una donación, el donante no paga, pero sí tiene que comunicar la operación al ayuntamiento en el mismo plazo. En una venta, esa comunicación le toca al comprador (artículo 110.6).
El contrato puede decir que la plusvalía la pague el comprador, y ese pacto vale entre las partes, pero no ante el ayuntamiento: los acuerdos privados no cambian quién es el obligado frente al ayuntamiento (artículo 17.5 de la Ley General Tributaria). Si el comprador no paga, el ayuntamiento se lo reclama al vendedor, que tendrá que pedírselo después al comprador. Ese reparto se deja por escrito en el contrato de compraventa de vivienda.
Quien hereda o recibe una donación paga además el impuesto de sucesiones y donaciones, que es autonómico y se presenta aparte.
Cálculo de la plusvalía municipal: método objetivo y método real
La plusvalía se calcula de dos maneras y se paga por la que dé menos. El sistema está vigente desde el 10 de noviembre de 2021, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021, que rehízo el impuesto después de que el Tribunal Constitucional anulara la fórmula anterior en la sentencia 182/2021, de 26 de octubre.
Antes solo existía el cálculo con coeficientes, que hacía pagar aunque se vendiera perdiendo dinero. El Constitucional ya había dicho en la sentencia 59/2017 que no se puede cobrar el impuesto cuando no hay subida de valor.
Método objetivo: valor catastral del suelo por coeficiente
El ayuntamiento toma el valor catastral del suelo que tiene el inmueble para el IBI en la fecha de la venta, lo multiplica por el coeficiente que toca según los años de tenencia y al resultado, la base imponible, le aplica su tipo de gravamen (artículo 107 y artículo 108). El valor del suelo aparece en el recibo del IBI, separado del de la construcción.
- Los años se cuentan completos, sin fracciones, con un máximo de 20. Si son menos de uno, el coeficiente se reparte por meses completos.
- El tipo lo fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 %.
- La ordenanza puede rebajar el valor catastral del suelo hasta un 15 % con un coeficiente reductor, y hasta un 60 % en los cinco primeros años tras una revisión catastral general.
Ganancia real: el cálculo que se pide con las escrituras
El segundo cálculo parte de la ganancia de verdad: precio de venta menos precio de compra, sin sumar gastos ni impuestos, multiplicado por el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral total del inmueble. Cuando sale menos que con los coeficientes, la base es esta cifra (artículo 107.5).
Este método hay que pedirlo: se declara la operación y se aportan las escrituras de compra y de venta. En cada fecha vale el mayor entre el precio de la escritura y el valor que haya comprobado la Administración. En herencias y donaciones, en vez del precio cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones (artículo 104.5).
Ejemplo
Un piso comprado hace 12 años por 150.000 euros se vende por 180.000. Su valor catastral del suelo es de 40.000 euros, el 40 % del valor catastral total.
Con el coeficiente máximo de 12 años vigente hasta el 30 de noviembre de 2026 (0,09), la base es de 3.600 euros. Con el tipo máximo del 30 %, la plusvalía es de 1.080 euros. Si la venta se firma desde el 1 de diciembre y el ayuntamiento ya ha subido su coeficiente al nuevo máximo de 0,14, la base es de 5.600 euros y el impuesto, 1.680 euros.
Por el método real, la ganancia del suelo es el 40 % de 30.000 euros, es decir, 12.000 euros. Como es más que la base objetiva, se paga por el método objetivo. Con los coeficientes y el tipo de cada ayuntamiento la cifra puede ser menor.
Coeficientes de la plusvalía hasta el 30 de noviembre y desde el 1 de diciembre de 2026
Los coeficientes máximos de la plusvalía cambian el 1 de diciembre de 2026. Los fija el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre y convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre de 2026 (BOE del 13 de noviembre).
Hasta esa fecha siguen los máximos aprobados para 2024. El Gobierno intentó actualizarlos con los reales decretos-leyes 9/2024, 16/2025 y 26/2026, pero el Congreso derogó los tres, y por eso la tabla de 2024 ha seguido en vigor.
| Años de tenencia | Hasta el 30 nov. 2026 | Desde el 1 dic. 2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Con la tabla nueva, los máximos suben para quien transmite con menos de 17 años de tenencia, sobre todo entre 9 y 11 años, y bajan desde los 17, con el mayor recorte en 20 años o más: de 0,40 a 0,30.
Son máximos: el coeficiente que se paga es el de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento, que puede quedarse por debajo. Las bajadas se aplican solas: si el coeficiente de la ordenanza supera el nuevo máximo, se aplica directamente el máximo legal hasta que el ayuntamiento cambie la ordenanza (artículo 107.4). Las subidas no: hasta que el ayuntamiento modifique su ordenanza, sigue cobrando con sus coeficientes.
El coeficiente exacto de cada municipio está en la ordenanza fiscal del impuesto, publicada en la web del ayuntamiento y en el boletín oficial de la provincia. La ley manda actualizar los máximos cada año con una norma con rango de ley, que puede ser la de presupuestos generales del Estado.
Qué más cambia el Real Decreto-ley 29/2026: su artículo 8 modifica el IBI, con recargos para viviendas vacías y pisos turísticos, pero en la plusvalía solo toca los coeficientes. Quién paga, los plazos, las exenciones y los dos métodos de cálculo siguen igual. En las ventas firmadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 estuvieron vigentes unos días los coeficientes del Real Decreto-ley 16/2025, derogado después: en ese caso, conviene preguntar al ayuntamiento qué tabla aplica.
Si el piso tiene más de 20 años: cuánto se paga
Un piso con más de 20 años sí paga plusvalía si hay ganancia, pero el cálculo se detiene en los 20 años: la base nunca recoge más de ese periodo (artículo 107.1), y se aplica el coeficiente de 20 años o más.
Ejemplo
Un piso comprado hace 30 años tiene un valor catastral del suelo de 40.000 euros. Con el coeficiente máximo de 0,40, vigente hasta el 30 de noviembre de 2026, la base es de 16.000 euros y, al tipo máximo del 30 %, la plusvalía llega a 4.800 euros.
Desde el 1 de diciembre se aplica el máximo de 0,30 aunque la ordenanza no se haya cambiado todavía, así que la base baja a 12.000 euros y el impuesto a 3.600 euros.
El método real se puede pedir igual que en cualquier otra venta, así que conviene hacer las dos cuentas antes de declarar.
Vender sin ganancia: cuándo no se paga plusvalía
No hay plusvalía cuando el valor del suelo al transmitir es igual o menor que al adquirir (artículo 104.5). Es el caso de quien vende por menos de lo que pagó.
Para comparar se usan los precios de las escrituras, o el valor comprobado por la Administración si es mayor, sin sumar gastos ni impuestos como la notaría o el ITP. Si en el inmueble hay suelo y construcción, a los dos precios se les aplica el porcentaje del suelo en el valor catastral de la fecha de la venta. En herencias y donaciones cuenta el valor declarado en el impuesto de sucesiones y donaciones.
Para no pagar hay que declarar la operación igualmente en el ayuntamiento, dentro de plazo, con las escrituras de compra y de venta. No presentar nada no equivale a demostrar que no hubo ganancia.
Exenciones: dación en pago, divorcio y otros casos sin impuesto
La dación en pago de la vivienda habitual está exenta (artículo 105.1.c). Vale para personas físicas que entregan su casa para cancelar la hipoteca que pesa sobre ella, y también para la venta de esa vivienda en una ejecución hipotecaria judicial o notarial. Los requisitos son tres:
- La deuda es con un banco u otra entidad que concede préstamos hipotecarios de forma profesional.
- Es la vivienda habitual: el deudor ha estado empadronado en ella sin interrupción al menos los dos años anteriores, o desde que la compró si hace menos.
- Ni el deudor ni nadie de su unidad familiar tiene otros bienes suficientes para pagar toda la deuda. Se presume, pero el ayuntamiento puede cobrar el impuesto si después comprueba lo contrario.
La ley deja fuera del impuesto otras operaciones (artículo 104.3):
- Las adjudicaciones entre cónyuges o a los hijos que cumplen una sentencia de divorcio, separación o nulidad, sea cual sea el régimen económico del matrimonio.
- Las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal y las adjudicaciones al liquidarla, como ocurre en el régimen de gananciales.
- Las herencias y donaciones a hijos menores o con discapacidad de mujeres fallecidas por violencia contra la mujer, cuando traen causa de ese fallecimiento.
En esos casos el impuesto se aplaza más que desaparecer. Cuando el inmueble se venda después, los años se cuentan desde la última vez que se devengó la plusvalía, por ejemplo desde la compra de la pareja y no desde el divorcio (artículo 107.4).
También están exentas la constitución y transmisión de servidumbres, las ventas de inmuebles de un conjunto histórico-artístico o de interés cultural cuyos dueños acrediten haber pagado obras de conservación o rehabilitación, y las operaciones en las que el obligado a pagar es el Estado, la comunidad autónoma, el propio municipio, la Cruz Roja o una entidad benéfica, entre otros (artículo 105).
Las herencias no tienen exención en la ley, pero la ordenanza puede aprobar una bonificación de hasta el 95 % cuando heredan los descendientes, el cónyuge o los ascendientes (artículo 108.4). Cada ayuntamiento decide si la da, de cuánto y con qué condiciones.
Plazo para declarar la plusvalía municipal
La plusvalía se declara en el ayuntamiento donde está el inmueble en 30 días hábiles desde la venta o la donación. En una herencia hay seis meses, prorrogables hasta un año si se pide (artículo 110.2).
En la herencia, el plazo corre desde el fallecimiento, porque los derechos a la sucesión se transmiten desde la muerte (artículo 657 del Código Civil), no desde que se acepta o se firma la escritura. La ley no fija hasta cuándo se puede pedir la prórroga, así que conviene solicitarla antes de que acaben los seis meses. La forma de pedirla la regula cada ordenanza.
Según el ayuntamiento, hay que presentar una autoliquidación y pagar dentro de ese plazo, o una declaración para que el ayuntamiento calcule el impuesto y notifique la cuota con su plazo de pago (artículos 110.4 y 110.5). En los dos casos se adjunta la escritura o el documento de la operación.
Los notarios envían cada trimestre al ayuntamiento la lista de escrituras que generan plusvalía, y advierten en ellas del plazo y de las consecuencias de no declarar (artículo 110.7).
Quien presenta fuera de plazo sin que el ayuntamiento se lo haya pedido paga un recargo del 1 % más otro 1 % por cada mes completo de retraso. Pasados 12 meses, el recargo es del 15 % más intereses de demora (artículo 27 de la Ley General Tributaria).
Cómo reclamar la plusvalía municipal
La vía depende de quién hizo la cuenta. Contra una liquidación notificada por el ayuntamiento se presenta un recurso de reposición ante el mismo ayuntamiento en un mes desde el día siguiente a la notificación (artículo 14.2 de la Ley de Haciendas Locales). Es el paso previo para poder ir después al juzgado contencioso-administrativo, y hay un modelo de recurso de reposición para tributos municipales.
Cuando fue el propio contribuyente quien presentó una autoliquidación y pagó de más, por ejemplo porque no pidió el método real o vendió sin ganancia, se pide su rectificación al ayuntamiento (artículo 120.3 de la Ley General Tributaria). Hay cuatro años para reclamar la devolución (artículo 66).
En los dos casos se aportan las escrituras de compra y de venta, o los valores del impuesto de sucesiones y donaciones si hubo herencia o donación, y el recibo del IBI con el valor catastral del suelo y el de la construcción.
Las plusvalías antiguas tienen un límite. La sentencia 182/2021 no permite reabrir, con base en ella, las liquidaciones que no estaban recurridas ni las autoliquidaciones cuya rectificación no se había pedido el 26 de octubre de 2021, fecha en que se dictó.
Una venta anulada o resuelta por sentencia o resolución firme da derecho a recuperar lo pagado si se reclama en cinco años, salvo que la operación haya producido efectos lucrativos o que se resolviera por incumplimiento de quien pagó el impuesto (artículo 109.2). Si el contrato se deshace por mutuo acuerdo, no hay devolución.
Plusvalía municipal y renta: dos impuestos distintos
Vender un inmueble con beneficio lleva a dos impuestos a la vez: la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento, y la ganancia patrimonial, que se declara en el impuesto sobre la renta del año siguiente.
La plusvalía que paga el vendedor reduce esa ganancia, porque se resta del valor de venta como tributo de la transmisión (artículo 35.2 de la Ley del IRPF). En las herencias se oye hablar también de la plusvalía del muerto, que es un concepto del IRPF y no tiene que ver con este impuesto.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
Respuestas cortas a casos concretos con la plusvalía municipal.
¿Se paga plusvalía municipal si vendo por menos de lo que compré?
No, si el valor del suelo en la venta es igual o menor que en la compra según las escrituras, sin contar gastos ni impuestos. Aun así, hay que declarar la operación en el ayuntamiento dentro de plazo y aportar las escrituras de compra y de venta.
¿Puede pagar la plusvalía el comprador en lugar del vendedor?
Se puede pactar en el contrato, pero el pacto no obliga al ayuntamiento: si nadie paga, se lo reclamará al vendedor, que es el obligado en una venta. Solo cuando el vendedor es una persona física no residente en España paga el comprador como sustituto.
¿Qué coeficientes se aplican si la venta se firma en diciembre de 2026?
Los de la ordenanza de tu ayuntamiento, con los máximos del Real Decreto-ley 29/2026, que rigen desde el 1 de diciembre de 2026. Si su coeficiente supera el nuevo máximo, se aplica el máximo. Si está por debajo, sigue el de la ordenanza hasta que el ayuntamiento la cambie. Cuenta la fecha de la transmisión, normalmente la de la escritura, y en una herencia la del fallecimiento.
¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, que se pueden prorrogar hasta un año si se pide al ayuntamiento, mejor antes de que acabe ese plazo. En ventas y donaciones el plazo es de 30 días hábiles.
¿Se paga plusvalía al vender un terreno rústico?
No. El impuesto solo grava el suelo urbano a efectos del IBI. La ganancia por vender un terreno rústico sí puede tributar en el IRPF como ganancia patrimonial.
¿Dónde se paga la plusvalía municipal?
En el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, por su sede electrónica o en sus oficinas, o en el organismo de recaudación de la diputación si el ayuntamiento le ha delegado la gestión de sus impuestos.
